Чому уповільнюється модернізація житлових будинків?

13 травня 2020

Тривала процедура державної програми та суттєві фінансові витрати зменшують зацікавленість співвласників в енергомодернізації.

Багато багатоквартирних будинків в Україні були побудовані ще до 1994 року. Тому їхні стіни, дах, вікна, а також системи опалення, вентиляції, водо- та електропостачання застарілі й потребують ремонту. Це призводить до того, що енергоспоживання таких будівель в 1,5-3 рази перевищує аналогічні показники сусідніх країн, як-от Польща, східна Німеччина, та країни Балтії. Згідно з даними Міністерства розвитку громад і територій, 80% усіх наших багатоповерхівок (144 тисячі) вимагають модернізації. Наразі українці справно платять за житлово-комунальні послуги, але ці витрати значно перевищують допустимі. Натомість мешканці окремих будинків вирішили взяти участь у новій державній програмі “Енергодім”.

Старі будівлі – не зберігають тепло
Жителі застарілих багатоповерхівок страждають від зношених конструкцій та систем. Люди відчувають холод у своїх домах, коли на вулиці похолодання, адже старі вікна, двері, дах і стіни не утримують тепло, а звичні електромережі не відповідають потребам. Плюс до того, що через відсутність приладів обліку та регуляторів, їм доводиться відкривати вікна взимку, щоб зменшити надмірну температуру в кімнатах.
Дійсно, минулого року загальні витрати на опалення будівель оцінювалися Офісом підтримки реформ Мінрегіону у 12,1 млрд доларів, що складає близько 9% від ВВП України. Більша частина цих коштів витрачається марно, на обігрів вулиць. Проте за це платять мешканці та державні субсидії. Усі усвідомлюють, що такі будинки потребують не лише термомодернізації, а й комплексних заходів енергетичної ефективності. Мова йде про утеплення стін, заміну внутрішніх інженерних систем. Лише таким чином можна забезпечити безпечні умови проживання з комфортною температурою. Але виникає питання: звідки взяти кошти?

Можна повернути до 70% витрат
На жаль, більшість українців наразі не мають необхідних коштів для реалізації комплексних програм з енергомодернізації своїх будинків. Усе, що здатні дозволити собі окремі сім’ї, - це заміна вікон або утеплення частини фасаду. Багато хто отримав фінансування завдяки програмі “теплих кредитів”, але вона не може забезпечити виконання всіх заходів, необхідних для зменшення витрат енергії, і не гарантує сталого результату. Щоб створити більше ресурсів, у серпні 2019 року Фонд енергоефективності запровадив програму “Енергодім”.

ОСББ можуть отримати компенсацію не лише на матеріали чи обладнання, але й на роботи та послуги.

“Це державна програма часткового відшкодування витрат на заходи з підвищення енергоефективності в багатоквартирних будинках із ОСББ, яка дозволяє модернізувати будинки відповідно до європейських стандартів”, – наголосила директорка Фонду енергоефективності Юлія Головатюк-Унгуряну.
Вона також зазначила, що за цією програмою співвласникам будинків може бути відшкодовано до 70% витрат на енергоефективні заходи. Це стосується проведення попереднього енергетичного аудиту, розробки проектної документації, виконання будівельних робіт, використання матеріалів, технічного та авторського нагляду, повторної сертифікації енергетичної ефективності будинку після завершення всіх заходів.
“У рамках програми “Енергодім” ми пропонуємо ОСББ реалізувати заходи з енергоефективності за двома пакетами – “Легкий” (А) та “Комплексний” (Б). Фонд повертає витрати на матеріали, обладнання та будівельні роботи за пакетом “Легкий” у розмірі 40%, а для ОСББ, які обрали пакет “Комплексний”, – 50%. Проте перші 500 ОСББ отримають додаткову компенсацію у 20%. Це означає, що для таких ОСББ загальний розмір відшкодування досягне 60% вартості заходів за пакетом “Легкий” і 70% за пакетом “Комплексний”, – додала Юлія Головатюк-Унгуряну.
Які роботи повинні включати ці пакети? Пакет “Легкий” передбачає обов’язкові заходи з установки лічильників, індивідуальних теплових пунктів, приладів погодного регулювання. Пакет “Комплексний”, крім обов’язкових заходів пакету “Легкий”, також містить утеплення стін, покрівлі, цоколя та підвалу. Окрім того, ОСББ можуть впроваджувати додаткові заходи на свій розсуд (встановлення автоматичних регуляторів в квартирах, освітлення в місцях загального користування, заміна трубопроводів, систем вентиляції, теплоізоляція системи опалення, встановлення вузлів розподільчного обліку тощо).
Важливо, що ОСББ можуть отримати компенсацію не лише на матеріали або обладнання, але й на роботи та послуги, які складають значну частину витрат під час утеплення будинків. Перелік необхідних заходів визначається на основі професійного енергетичного аудиту, а контроль якості робіт здійснюється авторським та технічним наглядом, які є обов’язковими умовами участі в програмі “Енергодім”
Крім того, грант надається ОСББ через банк-партнер у вигляді трьох траншів. Кредитне навантаження на об’єднання співвласників зменшили у квітні поточного року, оскільки ОСББ можуть отримати другий або третій транш до повного розрахунку з підрядниками чи постачальниками обладнання. У цьому випадку Фонд перевіряє лише сплату мінімального внеску ОСББ.
Також останні зміни до програми дозволили здійснювати покрокову перевірку (верифікацію) та покрокову виплату третього траншу. Завдяки цьому ОСББ можуть отримати менший кредит або використати значно менше власних коштів. Отже, фінансове навантаження на мешканців значно зменшилось.

Витрати на енергоресурси можуть знизитися вдвічі
"Основне завдання – допомогти мешканцям багатоквартирних будинків покращити умови життя, заощаджувати на енергоресурсах і сплачувати менше за комунальні послуги", – зазначає Юлія Головатюк-Унгуряну. "Зокрема, суми за теплопостачання можуть зменшитися в рази. Адже реалізація програми “Енергодім” здатна знизити споживання енергоресурсів в багатоквартирних будинках за пакетом “Легкий” на 20%, а за пакетом “Комплексний” – навіть до 50%".
Також енергомодернізація поліпшить технічний стан будинків і їх зовнішній вигляд. Експерти зазначають, що строк служби будівель може бути продовжено на 25-50 років. Крім того, вартість квартир у таких будинках зросте, що є переконливим аргументом для їх власників на користь програми.
“Тільки на опалення середня квартира “переплатить” близько 90 тис. грн за 10 років, і ці гроші можна легко зекономити”, – стверджує Петро Лавринюк, регіональний консультант IFC з підтримки Фонду енергоефективності у Волинській області. – “Отже, енергомодернізація – це хороша інвестиція в майбутню економію”.

Фонд енергоефективності отримав лише 70 заявок від ОСББ.

Оцінити результати програми наразі можна лише за прикладом будинків, які брали участь у пілотному проекті Фонду “Перші ластівки”. Відповідно до карти Фонду, на якій позначені учасники цього проекту, це 15 ОСББ. Лише шість з них мають енергосертифікати, зареєстровані в Держреєстрі, а решта дев’яти перевіряють результати енергоаудиту.
Одне з шести ОСББ, що здобули енергосертифікати, – “Липи 2” з Новояворівська. Воно завершило усі роботи з модернізації та пройшло верифікацію. В результаті клас енергоефективності будівлі змінився з найнижчого “G” на “Е”. Базове споживання енергії скоротилось на 46%. Розрахункове енергоспоживання системи опалення зменшилося на 50%. Водночас, викиди СО2 зменшились на 25%. Загальна вартість проекту становила 4,2 млн грн, з яких ОСББ отримало грант у 2,94 млн грн, що є 70% від загальної вартості. Крім того, ОСББ було надано допомогу та професійний супровід у проведенні енергоаудиту, розробці проектної документації тощо.

Гроші є, але учасників обмаль?
З моменту впровадження програми “Енергодім” (з серпня 2019 року) Фонд енергоефективності отримав лише 70 заявок від ОСББ. Очевидно, хотілося б, щоб їх було більше. Жителі багатьох старих багатоповерхівок прагнуть брати участь у програмі для покращення свого побуту та зменшення витрат на комунальні послуги, але їм здаються вельми складними процедури, а початкові витрати – занадто великими.

У Фонді енергоефективності заявляють, що працюють над спрощенням процедур. Вони намагаються найближчим часом ввести компенсацію витрат ОСББ на послуги проектних менеджерів, які можуть надати професійну консультацію та підтримку проектів, а також запустити онлайн-сервіс для подання заявок. Але чи зможе це зробити програму “Енергодім” такою популярною серед співвласників, що всі вони почнуть подавати заявки?

“Умови Фонду енергоефективності, які він висуває нині, підходять не всім ОСББ, – вважає Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм мережі “Опора”. – Тому не варто очікувати масового впровадження програми, комплексної модернізації тисяч будинків у пілотних містах цього року, як про це заявляли в уряді. Це виглядає як ілюзія. Наразі є лише 70 заявок”.
Експерт також звертає увагу на карту України, на якій позначені ОСББ, що беруть участь у пілотному проекті Фонду енергоефективності “Перші Ластівки”. На карті видно, що частина проектів повертається на доопрацювання. “Вважаю, що консультанти та працівники Фонду повинні допомогти у правильному оформленні заявок та документів, щоб ОСББ не доводилося переробляти їх декілька разів, адже це знижує їх мотивацію”.
Проблема програми “Енергодім”, на думку експерта, полягає у дуже тривалій та складній процедурі. Більшість її етапів перейняті з міжнародного досвіду, що є помилкою, адже рівень відсоткових ставок в Європі і в Україні суттєво різниться. Тому через рік-два після отримання кредиту та компенсації (навіть у розмірі 70%), відсоткова ставка “з’їсть” усі вигоди.
Також ОСББ побоюються, що їм доведеться повернути кошти, надані Фондом, оскільки вимоги можуть бути неясними. Наприклад, у правилах написано, що компенсації не буде у випадку значних змін до проекту. “Але хто мав справу з модернізацією знає, що зміни неминучі, – зазначає експерт. – Навіть при ремонті в квартирі (особливо старій), сплановану суму витрат треба подвоювати, адже завжди виникатим безліч нюансів та проблем. І те ж саме стосується багатоквартирних будинків – всі деталі врахувати неможливо, навіть після енергоаудиту”.
Крім того, ОСББ турбуються про великі витрати на модернізацію – чи зможуть вони погасити борги? Якби кредитування стало можливим завдяки майбутній економії (а вона буде!), кількість заявок значно зросла б.
“Хоча програма пропонує до 70% повернення (що є великою допомогою), важливо, щоб частка самого ОСББ становила щонайменше 15%, – додає Тетяна Бойко. Ці гроші є суттєвими, і багато співвласників їх не мають. Варто зауважити, що більшість такого житла не купували, а отримали, тому мешканці однієї будівлі можуть мати різний рівень доходу. Але якщо ОСББ намагається вирішити фінансові питання та залучає інші джерела, фінансування з боку Фонду зменшується”, що також насторожує ОСББ. Експерт вважає, що це фінансування не слід зменшувати.

Револьверний фонд для позик на стартові роботи
Одним із варіантів вирішення проблеми, на думку експертів, може стати використання “револьверних” та інших фондів. В цьому напрямку вже спостерігаються певні зрушення. Нещодавно правління Асоціації “Енергоефективні міста України” затвердило створення механізму поворотної фінансової допомоги містам-членам АЕМУ, тобто Револьверного фонду міст (РФМ). Для чого саме він потрібен, і як працює цей механізм?

“Багатоквартирні будинки, в яких ми мешкаємо, зазнали величезних недофінансувань і занедбаності за останні 30 років, – заявляє виконавчий директор Асоціації “Енергоефективні міста України” Святослав Павлюк. – Тож ми стикаємося не лише з питаннями енергоефективності, а й з потребою капітального ремонту багатьох систем. А для цього необхідні великі кошти. Вони є у Фонді енергоефективності, але для участі в програмі ОСББ потрібно спочатку вкласти власні кошти в аудит, а потім отримати 70% компенсації. Далі знову витратити гроші на проектну документацію і знову отримати компенсацію. Потім – вкласти гроші в ремонт і знову отримати компенсацію частини витрат”.

Вартість аудиту може коливатися від 20 до 35 тис. грн, залежно від розміру будинку, на проектно-кошторисну документацію потрібно витратити від 150 до 300 тис. грн.

Отже, ОСББ спочатку повинні витратити великі кошти, яких у них, як правило, немає. Вартість аудиту може скласти 20-35 тис. грн, а на проектно-кошторисну документацію потрібно витратити від 150 до 300 тис. грн. Тобто це дуже великі суми. І саме це, впевнений Святослав Павлюк, є серйозним бар’єром для програми “Енергодім”.

“Ми намагаємося зняти цей тягар шляхом створення Револьверного фонду, – каже він. – Цей фонд пропонує безвідсоткові позики з міського бюджету людям, які хочуть модернізувати свої будинки з подальшим поверненням грошей назад до бюджету. По суті, співвласники будинку позичають кошти, здійснюють ремонт, отримують компенсацію від Фонду енергоефективності та повертають гроші назад. Виділивши одну суму раз, місто зможе кілька разів використовувати її, за допомогою цього можна залучити до програми безліч будинків. Ми підрахували, що якби місто виділяло щороку суму на модернізацію одного будинку, за п’ять років можна було б відремонтувати близько 55 будинків завдяки обігу коштів. Звичайно, гроші дещо знецінюються через інфляцію, але вони не пропадуть зовсім.”

Механізм Револьверного фонду наразі розглядається для впровадження в восьми містах (Житомир, Кам’янець-Подільський, Луцьк, Новогродівка, Долина, Славутич, Вінниця та Миргород), і очікується, що це призведе до суттєвих змін у програмі “Енергодім”, адже зросте кількість ОСББ у країні, а отже і учасників програми.

Це лише один з можливих механізмів вирішення проблеми. Що ще можна зробити? “Уряд виділив 100 млн грн на “теплі кредити” для ОСББ, – додає Тетяна Бойко. – У деяких відділеннях цих грошей вже майже не залишилось, бо люди активно ними користуються. Я вважаю, що загалом їх вистачить лише до завершення карантину. Водночас, у Фонді енергоефективності є чимало коштів, але ОСББ неохоче беруть участь у програмі “Енергодім”. Щоб не упустити можливість, уряд мав би залишити “теплі кредити” для незначних проектів, оскільки люди готові брати участь саме в таких. Комплексні проекти могли б реалізовуватися в рамках Фонду енергоефективності з дотриманням усіх процедур. Фонд також міг би ввести пакет “Суперлегкий” – за фактом той же механізм, що й "теплі кредити", але з умовою верифікації результатів. Остаточне рішення залежить від Мінрегіону і Мінекоенерго”.

Світлана Олійник спеціально для “Української енергетики”

Поділитися