Експерти радять уникати прийняття нового житлового кодексу

17 листопада 2020

В Україні триває робота над новим Житловим кодексом, який може виявитися непотрібним

До кінця грудня цього року Мінрегіон повинен завершити роботу над проектом нового Житлового кодексу України та подати його Верховній Раді. Це завдання було визначено відповідно до указу Президента України, опублікованого ще в листопаді 2019 року. У минулому місяці в цьому міністерстві відбулося обговорення, присвячене підготовці Житлового кодексу за участю представників певних асоціацій. "Українська енергетика" досліджує, чи дійсно потрібна нова версія такого кодексу і чи може цей документ сприяти реалізації заходів з енергомодернізації?

Житловий кодекс України: застарілий, але досі актуальний 

На жаль, в Україні досі діє Житловий кодекс Української Радянської Соціалістичної Республіки, прийнятий у 1983 році.

“Попри те, що Україна отримала незалежність, старий Житловий кодекс не було скасовано, – стверджує Дмитро Левицький, юрист у сфері житлово-комунального господарства, член правління ОСББ. – Не було прийнято його нову версію, а просто зроблено деякі зміни”.

Після того, як Володимир Зеленський став президентом, він на зустрічі з бізнесом у Києві згадував діючий Житловий кодекс: "Після перемоги Великої жовтневої соціалістичної революції в Україні були створені умови для вирішення проблем... Реалізуючи ленінські ідеї... Радянська держава послідовно впроваджує програму житлового будівництва, розроблену комуністичною партією." Президент охарактеризував це як “треш” і зазначив, що цей документ повинен піти в історію, адже на його місце має прийти новий Житловий кодекс.

“В чинному Житловому кодексі є моменти, які вже давно не можуть бути реалізовані у зв'язку зі змінами в країні, – зазначає Олег Гарник, координатор роботи секції житлово-комунальних питань Асоціації міст України. – Зокрема, через те, що Україна стала незалежною державою, змінилась структура органів та відповідні відносини. Наприклад, держава перестала виконувати свої зобов'язання щодо забезпечення населення житлом. На фоні цього виникла потреба у комплексному вирішенні житлових питань. Фактично, або потрібно переписати кодекс, або депутати можуть вирішити, що він є непотрібним”.

У країнах Балтії скасували житлові кодекси

“Житловий кодекс – це особливість радянського соціалістичного законодавства, тому не дивно, що в інших країнах подібного документа немає,” – підкреслює Дмитро Левицький.

Він вказує на досвід пострадянських країн, які пройшли таким же шляхом, як і Україна, наприклад, колишні прибалтійські республіки. У них житлові кодекси були скасовані. Замість цього там діють закони про особливості власності, подібні до наших Законів “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках” та “Про ОСББ”.

Варто зазначити досвід Казахстану, який спочатку ухвалив нову редакцію Житлового кодексу, але потім скасував його, оскільки зрозуміли, що регулювати власне нічого. Зараз у Казахстані також діє закон про особливості здійснення права власності та про ОСББ, який аналогічний нашим.

“Таким чином, коли ми говоримо про розробку нового Житлового кодексу в Україні, то ми наслідуємо досвід Російської Федерації та Республіки Білорусь. Це ті “моделі”, до яких ми прагнемо в Європі. Тому я вважаю, що не існує юридичних, економічних чи політичних підстав для прийняття нового Житлового кодексу. Також немає суспільного запиту на таку ініціативу. Я ще не чув, що Житловий кодекс може вирішити якісь проблеми,” – зазначає Дмитро Левицький.

Багато інших експертів поділяють цю думку.

“І юристи, і наші міжнародні партнери в переважній більшості переконані, що новий Житловий кодекс не потрібен, – говорить Василь Ліман, президент Асоціації управителів житла. – Я також маю цю позицію. Як і в інших успішних розвинених країнах, відносини учасників ринку регулюються профільними законами та відповідно Цивільним або Господарським кодексом. Чому постало питання нового Житлового кодексу? Відповідь проста: нарешті влада вважає ганебним існування кодексу, який був розроблений за часів Радянського Союзу. Відповідно, був виданий указ Президента, в якому зокрема йшлося про потребу розробки проекту нової редакції Житлового кодексу.”

Що регулює Житловий кодекс?

Чому раніше Житловий кодекс був необхідний, але тепер може стати зайвим?

“Справа в предметі правового регулювання, – пояснює Дмитро Левицький. – Коли цей предмет є широким і існує потреба у регулюванні складних відносин, зазвичай приймаються кодекси.”

У Радянському Союзі, пояснює юрист, більшість житла перебувало в наймі. Тобто будинки належали державі або кооперативам, а мешканці мали статус наймачів. Також, правочини мусили бути належним чином впорядковані, щоб визначити, хто і яким чином може отримати житло, а також зберегти право користування ним за членами сім'ї. І держава встановлювала певні правила через Житловий кодекс. Після здобуття незалежності приватна власність, зокрема на житло, була відновлена. Людям дозволили приватизувати квартири в багатоквартирних будинках. 

“Внаслідок масової приватизації на початку 90-х років, сьогодні більше 98% квартир належить приватним власникам, і більшість квартир займають власники, – зауважує Дмитро Левицький. – Це радикально змінило ситуацію. Тож зараз регулювати Житловим кодексом просто не що. В Україні дуже мало квартир у державній або комунальній власності (менше 2%), і лише для мешканців таких квартир (наймачів) є актуальні деякі з норм Житлового кодексу. Отже, у нас немає предмета правового регулювання, тобто Житловому кодексу нічого регулювати. Нормативні акти для квартир у державній та комунальній власності не підпадатимуть під кодекс”.

А як щодо норм, що потребують законодавчого регулювання?

Експерти зазначають, що це чудово вирішується існуючими законами: “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку”, “Про ОСББ”, “Про житлово-комунальні послуги”, а також Цивільний кодекс.

“Навіть в країнах, де існує ринок найму, і де традиції найму житла розвинулися, немає житлових кодексів,” – додає Дмитро Левицький.

“Тим, хто працює у сфері управління багатоквартирними будинками, достатньо існуючих Закону “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку”, а також законів “Про ОСББ” та “Про житлово-комунальні послуги”,” – зазначає Василь Ліман. 

Житловий кодекс розробляється за вказівкою уряду

Отже, Житловий кодекс, як кажуть опитані юристи та експерти, насправді не є потрібним? То чому ж у Мінрегіоні зайняті його розробкою?

“У нас є урядова програма, в рамках якої передбачена розробка Житлового кодексу. Ця відповідальність покладена на Мінрегіон, тому там працює група над нормами цього кодексу. Але чи буде це нова редакція кодексу, чи зовсім інший закон – питання поки не вирішене,” – зазначає Олег Гарник. 

“Без змін у профільні закони новий Житловий кодекс стане безрезультатним, – вважає Катерина Чижик, юристка, голова Асоціації розвитку ОСББ та ЖБК “Сучасний дім”. – Тому спершу необхідно скасувати недіючий радянський кодекс. А потім змінити ті закони, які стануть основою для житлових реформ. Доки ми не приведемо ці закони до ладу, обговорювати доцільність нового кодексу недоцільно”.

За словами Дмитра Левицького, в Україні були кілька спроб створити новий Житловий кодекс. Всі вони провалилися, на його думку, через відсутність предмета регулювання. 

“Втім, ініціатори можуть захотіти з’єднати норми, що містяться в різних законах, – зауважує юрист. – Однак така ідея має свої ризики. Під час розробки нового кодексу можуть з'явитися особи та інституції, які хочуть використати його для фактичної ревізії чинного законодавства. Це може призвести до скасування норм, які були довго та складно розроблялися. І тоді країна тривалий час страждатиме від цього. Адже важливий закон вимагає прийняття підзаконних актів, які можуть бути новими чи означати адаптацію наявних”. 

Також, за словами співрозмовника, будь-який новий закон обов'язково призводить до формування нової судової практики, а це займає 5-7 років. 

“Тому, якщо предмета регулювання немає, і ми крадемо його з інших законів (які будуть скасовані), маємо розуміти, що з прийняттям цього кодексу вся житлова сфера буде піддисциплінована протягом 5-7 років. Я вважаю розробку нового проекту марною, а враховуючи політичні ризики, ще й небезпечною. Боюсь, що це може бути механічна робота з об'єднання законів, що її можуть використати зацікавлені особи, лобісти, щоб переглянути правила на свою користь”.

Замість нового кодексу – зміни до чинних законів

“Асоціація управителів житла подала низку пропозицій, що потребують врегулювання шляхом нової редакції Житлового кодексу, але управителі більше орієнтуються на розробку нового профільного закону “Про управління багатоквартирними будинками”. Згідно цього закону ми зможемо виправити всі неефективні та недієві норми діючого законодавства, що дійсно гальмують розвиток ринку професійного управління багатоквартирними будинками,” – зазначає Василь Ліман.

Один з таких недоліків, на думку співрозмовника, полягає в тому, що всі державні програми з упровадження заходів з енергоефективності спрямовані лише на будівлі з ОСББ. 

“Проте таких будинків в Україні тільки близько 19% від загального багатоквартирного житлового фонду. А 80% співвласників, які обрали інші форми управління (наприклад, управління через управителя, керуючі компанії, комунальні компанії або ЖЕКи), не можуть брати участі у програмах Фонду енергоефективності, навіть якщо сплачують податки до державного бюджету. Тому нам необхідно на законодавчому рівні надати можливість будинкам без ОСББ стати повноцінними учасниками таких програм. Ми за рівні і справедливі умови”.

Василь Ліман також впевнений, що заходи з енергоефективності стануть популярнішими, якщо в Україні діятимуть хоча б дві програми співфінансування для багатоквартирних будинків. Одна з них повинна бути спрямована на співфінансування капітальних ремонтів, заміни мереж, комунікацій та ліфтового обладнання. Інша – на впровадження заходів з термомодернізації будинків. Таким чином, перша мета для управителя та ОСББ – відновлення технічного стану комунікації, а потім переходити до енергозбереження.

Юристка Катерина Чижик вважає, що потрібні зміни в законодавстві, адже в нас є норми, які не дозволяють перейти до 100% обліку послуг. Також вона зазначає, що мають бути внесені зміни, які б усунули проблему технічного обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж. 

“В даний час цю послугу було винесено за межі тарифу на розподіл газу, і це є неприпустимим, оскільки мова йде про безпеку життя людей. І якщо споживач не обрав жодного ринкового суб'єкта для надання цієї послуги, то за законом має бути обов'язкове надання такої послуги з технічного обслуговування газової мережі”, – стверджує Катерина Чижик.

“Говорячи про газові внутрішньобудинкові мережі (це питання зараз активно обговорюється), насправді, на законодавчому рівні це добре врегульовано, – вважає Дмитро Левицький. – Дійсний закон про житлово-комунальні послуги говорить, що за замовчуванням оператор газорозподільних мереж відповідає за технічне обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж. А стаття 14 того ж закону говорить, що співвласники багатоквартирного будинку можуть також обрати будь-якого іншого суб'єкта для обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж, обов'язково з відповідною кваліфікацією, ліцензією та дозволами.”

Проте, зауважує співрозмовник, зараз такими суб'єктами, як правило, є облгази, оскільки в регіоні у них практично немає конкурентів. 

“Зараз у нас монополія облгазів на обслуговування. Тому до них за замовчуванням покладено відповідальність за технічне обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж. Однак на рівні підзаконних актів ці норми фактично нівельовані. При цьому НКРЕКП колись виключила витрати на обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж з тарифу на розподіл природного газу. Облгази та НКРЕКП стверджують, що витрати на обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж не включені до тарифу. Як слід вирішити цю ситуацію? Згідно закону, облгази мають це виконувати (обслуговувати внутрішньобудинкові газові мережі), а Національна комісія не заклала ці витрати в тариф, отже, НКРЕКП повинна переглянути та виправити своє рішення й включити ці витрати в тариф”.

Чому Нацкомісія цього не робить? Юрист пояснює: облгази не зверталися з цим запитом до НКРЕКП, натомість вимагають від співвласників, управителів, ОСББ укладати контракти за угодними ринковими цінами. 

“Яка ж така ринкова ціна може бути, якщо облгаз фактично є монополістом у регіоні? Проте облгази, погрожуючи відключенням газопостачання, вимагають укладати такі контракти або намагаються перекласти відповідальність за стан мереж на управителів чи ОСББ. Ця ситуація є недопустимою, технічно неможливою та юридично безпідставною. Закон вказує, яку роль ми маємо виконувати, але ми стикаємося з ситуацією, коли монополісти ігнорують виконання закону, а регулятор, покликаний контролювати їх, не реагує на це. Більше того, своїми рішеннями він навіть підштовхує їх до цього, оскільки не враховує витрати на обслуговування всередині будинку в тарифі. Тобто в законі нічого не потрібно змінювати. Завдання – притягнути до відповідальності тих, хто своїм бездіяльністю ставить під загрозу життя і здоров'я людей. Як ця проблема буде вирішена Житловим кодексом чи будь-яким іншим? Жодним чином! Більшість проблем виникає через те, що закони просто ігноруються і не виконуються. Таким чином, більшість питань можна вирішити простим виконанням існуючих законів.”

Ще одна проблема, яка також активно обговорюється – це доступ до квартир співвласників, а відповідно і до мереж, щоб займатися необхідними робітами.

“Зараз доступ до житла у разі виникнення аварійних ситуацій регулюється законом про житлово-комунальні послуги, – пояснює юрист. – Це питання вже врегульоване. Процедура описана дуже детально (залучаються представники поліції). Це відпрацьована модель, що вже застосовується. Немає потреби щось у ній змінювати. Якщо йдеться про припинення надання послуг за борги, то тут необхідно знайти технічні рішення, як це реалізувати. Отже, нові нормативно-правові акти не потрібні. Потрібно діяти на основі вже існуючих процедур.”

Опитування експертів показують, що, безумовно, старий радянський Житловий кодекс потрібно скасувати. Одночасно це не означає, що на його місце варто прийняти новий документ. Як з’ясувалося, різноманітні питання житлово-комунальної сфери в Україні регулюються уже діючими законами: “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку”, “Про ОСББ”, “Про житлово-комунальні послуги”, а також Цивільним кодексом. Таким чином, з одного боку, ми діємо відповідно до практики інших європейських країн, де немає Житлового кодексу; з іншого боку, чомусь плануємо створення нового Житлового кодексу, замість того, щоб подбати про виконання існуючих законів і, можливо, про їх певне доопрацювання.                                                                                                                                

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”

Теги:Кодекс ЖКГмінрегіонПоділитись