Можливість відновлення: зміни у житловій політиці країни

08 червня 2023

Масштабна відбудова пошкодженого житла в Україні на основі енергоефективності вимагає впровадження нових механізмів управління будинками та стимулювання інвестицій

На сьогоднішній день близько трьох мільйонів українців залишились без домівок. Житло було знищено або пошкоджено через російську агресію. На жаль, саме війна змушує Україну нарешті розглянути житлові питання, які були актуальними ще до вторгнення. Люди повинні мати не лише дахи над головою, а й комфортні енергоефективні квартири. Швидкість забезпечення українців таким житлом залежатиме від житлової політики та, зокрема, від вирішення питань, пов'язаних з власністю на житло та моделями його управління.

Стан реформування житлової політики

Згідно з інформацією Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій, на кінець квітня 2023 року, житло 2,5 мільйонів українців є знищеним або пошкодженим через повномасштабне вторгнення рф.

"Коли ми говоримо про повністю знищене житло, яке наразі зафіксовано в реєстрі, – це 170 тисяч осіб. І це без урахування тимчасово окупованих територій, де ми ще не можемо підрахувати знищене житло", – наголосила міністр з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій.

За її словами, 200 тисяч українців зараз проживають у місцях компактного проживання, серед яких близько 5 тисяч осіб – в 25 збудованих модульних містечках. Коли ці люди, чиє житло було знищене або пошкоджене, зможуть повернутися до своїх будинків, залежатиме від реформування житлової політики з урахуванням нових викликів, що виникли через війну.

Одним із ключових моментів є управління багатоквартирними будинками, адже це безпосередньо впливає на швидкість відновлення житла.

Згідно з останніми змінами до законодавства, органи місцевого самоврядування повинні були до 1 березня 2022 року провести конкурси на призначення управителів для багатоквартирних будинків, які не визначилися самостійно. Існує три моделі управління: самостійне управління, управитель або управляюча компанія, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Але початок повномасштабного вторгнення призвів до фактичного призупинення обговорення цих питань.

“Я бачу перспективу в управлінських приватних компаніях, однак в Україні управителі не змогли нормально функціонувати в рамках законодавства про житлово-комунальні послуги, – підкреслила координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм. – Головна проблема полягає в тому, що містам не хотілося віддавати ці питання на відкуп приватному бізнесу. Вони вважали за краще, щоб територією управляли комунальні підприємства.”

Міста не хотіли віддавати контроль приватному бізнесу в цій сфері. Комунальні підприємства мали контролювати управління житлом…

Міста були поділені на лоти, подібно до районів. Наприклад, у Києві таких лотів 11. Необхідно було знайти велику компанію, яка готова обслуговувати цілу територію, а не лише конкретний будинок, що обмежило участь багатьох потенційних гравців.

“На жаль, через це ситуація була вигідна колишнім ЖЕКам, які просто змінили свої назви на управлінські компанії. Таким чином, ситуація із монополією залишилася. Через війну та пов'язані з нею ризики, нові інвестори не зможуть увійти на ринок. Тому він фактично став на паузу,” – зауважила експертка.

Створення ОСББ для відновлення будинків

В Україні ОСББ розглядаються як найбільш ефективна модель управління житлом. Однак, люди не поспішають масово організовувати такі об'єднання, особливо у старих будинках, які потребують великих інвестицій від мешканців. На сьогодні ОСББ функціонують приблизно в 30% багатоквартирних будинків. Ця частка зростає, але в основному через програми відновлення, які вимагають наявності ОСББ, а не через бажання мешканців впливати на управління своїм житлом.

“Людей фактично змушують створювати ОСББ, хоча я не бачу у цьому сенсу, – акцентував голова Спілки споживачів комунальних послуг. – Люди повинні нести відповідальність за проблеми, які накопичуються роками. В Україні впродовж 20 років не було налагоджено нормального управління житловим фондом. Люди отримали свої будинки, але їм кажуть, що тепер кожен повинен знайти чималі суми, щоб їх відремонтувати.”

Експерт вважає, що реформа житлової політики зазнала краху, і рухається не в тому напрямі, в якому повинна.

“Концепція обов'язкового створення ОСББ у всіх будинках є абсурдною, – вважає голова Спілки споживачів комунальних послуг. – За бажанням депутатів звучать заклики зробити 100% ОСББ, але таке неможливо. Це не відбудеться просто так.”

Концепція обов'язкового створення ОСББ є абсурдною…

Світова практика показує, що ця модель управління далеко не масова.

“Наприклад, в Німеччині та США лише 12-13% будинків організувалися в кооперативи, в той час як у нас прагнуть до 100% ОСББ,” – зазначив голова Спілки споживачів комунальних послуг.

В Україні не передбачено інших структур управління багатоквартирними будинками, таких як оренда, соціальне чи муніципальне житло, як це існує у цивілізованому світі.

“Крім ОСББ, необхідно впровадити ще декілька законопроєктів про дохідні будинки, оренду, соціальне житло. Треба визначити зони відповідальності для кожної сторони. Але ніхто не хоче брати на себе ці зобов'язання. В той же час, попит на оренду в Києві та Львові зростає, але цей ринок залишається без належного врегулювання, що викликало величезні проблеми на початку війни.”

На думку експерта, у випадках, коли мешканці не можуть домовитися щодо управління будинком, необхідно запровадити новий закон, який визнавав би таке житло соціальним.

За його словами, на даний момент багато українських будинків залишаються без управління та обслуговування, хоча потребують якісного догляду.

Очевидно, що ОСББ не буде в кожному багатоквартирному будинку. Як же тоді проводити відновлення пошкодженого житла?

“Відновленням повинні займатися управителі, – вважає експерт. – У державному механізмі обговорювалося, що частина з державних програм дозволяє управителям виконувати ці функції, хоча все ще існує питання інституційної спроможності управителів. Кошти, виділені на програми, спрямовані переважно на ОСББ, але як тільки потреби всіх ОСББ будуть задоволені, розпочнеться робота з управителями.”

Експертка зазначила, що наразі на програму подано близько 80 заявок від ОСББ, але проблеми викликані неналежною документацією, яка затримує процес відновлення. Якщо наступні заявки надійдуть від управителів, то ймовірно, ситуація залишиться тією ж.

“Щодо енергоефективності, я вважаю, що на даному етапі розвитку ринку, можливими є лише ОСББ. Чи стануть управлінські компанії драйверами? Це питання, оскільки для їхньої діяльності потрібне фінансування. Міжнародні донори реалізують проєкти, орієнтуючись на ОСББ, оскільки відносно мало управителів, які здатні займатися енергоефективністю.”

Розвиток житлового фонду та проблеми власності

Зараз у Верховній Раді готують до другого читання законопроєкт №6458. Він передбачає комплексну реконструкцію кварталів, модернізацію багатоквартирних будинків і знесення “хрущовок”. Але чи є час на вирішення цих давніх проблем, коли потрібно забезпечити житлом 2,5 мільйона людей, які втратили домівки?

Звісно, можливе тимчасове поселення українців у модульних будинках, однак існує ризик, що такі рішення можуть стати довготривалими. Для повноцінного будівництва потрібно значне фінансування, і без вирішення питань власності це навряд чи вдасться.

“Найважливішими питаннями у житловій політиці є збереження та розвиток житлового фонду. До початку війни він вже деградував, – наголосив економіст. – Якщо раніше можна було ще почекати з відновленнями, то війна особливо загострила проблему. Вона потребує термінового вирішення через велику кількість зруйнованих будинків і людей без житла.”

Найважливішими питаннями є збереження та розвиток житлового фонду…

В Україні, як зазначалося раніше, принципом управління в багатоквартирних будинках стали ОСББ, що базуються на моделі індивідуальної власності на квартиру. Але ця модель має свої обмеження, якщо мешканці не в змозі забезпечити фінансування капітального ремонту пошкодженого житла.

“Інвесторів цікавить, як у нас налагоджено механізм повернення коштів, – пояснив економіст. – В Україні нерухомістю є лише квартира, а житловий будинок ураховується як спільна власність. У нас будинок не має статусу нерухомості.”

В інших країнах ситуація інакша – будинок зазвичай реєструється на компанію. В Україні ця система потребує трансформації.

Інвесторів цікавить механізм повернення коштів…

“Отже, сьогоднішня система в власності потребує перегляду. Жителі будинку можуть стати акціонерами юридичної особи замість володіння квартирами, тоді юрособа стане власником будинку й земельної ділянки. Це подібно до підприємств, на яких є акціонери. У нашому випадку, нинішні власники квартир стають співвласниками юрособи. Згодом інвестор буде зацікавлений у прибутку.”

У такій моделі інвестор може фінансувати ремонт будинку, отримуючи частку в статутному капіталі юрособи, що в свою чергу підвищить ціну на нерухомість.

Ця система, коли будинок – це юридична особа, а мешканці є акціонерами, працює в Фінляндії вже 120 років. Але в українських умовах її потрібно адаптувати під місцеві реалії, адже в Україні багато людей не мають фінансової спроможності для таких інвестицій.

Крім того, ця модель має механізм зацікавленості для інвестора. Будинкам забезпечується фінансування для обслуговування, а комунальні послуги будуть покриватися за рахунок нових механізмів виплат.

Відновлення житла – це тривалий процес

Сьогодні багато говорять про те, чи зможемо забезпечити людей житлом до зими. Проте реалізація швидкого відновлення зруйнованих будинків малоймовірна.

“Ситуація схожа на фронте, – запевняє експерт. – Вона не складається сама по собі. Це процес, що потребує зусиль багатьох учасників.”

Також, не варто спрощувати процеси та думати, що автоматично “єВідновлення” вирішить всі проблеми лише через заповнення заявки в “Дії”.

“Це буде не масовий і не швидкий процес, оскільки багато аспектів ще потребують вирішення. Нам слід сфокусуватися на якісному тимчасовому житлі для людей. По-друге, мова йдеться про відновлення пошкодженого житла. Важливо розуміти, що процес займе час і потребує організації,” – підсумувала вона.

Таким чином, для того, щоб надати житло тим, хто його втратив у результаті війни, недостатньо програми “ВідновиДІМ”, що націлена лише на ОСББ. Потрібно розробити інші формати управління житлом і зважити на механізми, які спонукатимуть інвесторів до активних дій, а мешканців – відповідально управляти своїм житлом. Тільки так ми зможемо досягти масового відновлення житла.

Світлана ОЛІЙНИК спеціально для “Української енергетики”

Теги:Поділитись