Реформи в умовах війни: як місто на Львівщині створило ОСББ у всіх своїх будинках

26 лютого 2024

У 2023 році останні 20 будинків Новояворівська у Львівській області створили власні ОСББ. Громада термомодернізувала 10% житлового фонду міста та не планує зупинятися. Вона має намір збудувати нову ТЕЦ на біопаливі.

Фото: Фонд енергоефективності

Новояворівська громада, що на Львівщині, витратила лише 3 роки на суттєві реформи у сфері житлово-комунального господарства. За цей період у всіх 119 багатоповерховках мешканці сформували ОСББ, а 10% будинків пройшли термомодернізацію. В цілому 19 ОСББ подали заявки на участь у програмі Фонду енергоефективності "Енергодім". Десять будинків вже пройшли термомодернізацію. Багато мешканців інших будинків також планують це зробити, оскільки бачать результати реалізованих проектів. Все це стало можливим завдяки об’єднанню зусиль мешканців, громади та держави.

Що сприяло досягненню таких результатів та які подальші кроки планує громада – аналізувала "Українська енергетика".

Завершення ОСББізації

Зазвичай вважається, що енергоефективні ініціативи впроваджуються передусім в великих містах, де є більше фінансових ресурсів і підтримки. Проте Новояворівськ спростовує ці стереотипи. Це місто, що розташоване за 30 км від Львова, нараховує понад 30 тисяч жителів, які мешкають виключно в багатоповерхівках, оскільки індивідуальний сектор відсутній. Однак у всіх цих будівлях створено ОСББ. Повна ОСББізація.

Як це стало можливим? В Україні лише приблизно 25% будинків мають ОСББ. Перше об’єднання в Новояворівську, що отримало назву "Сяйво", виникло в 2007 році.

"Наше місто є унікальним, – підтверджує Галина Джулай, перша заступниця мера Новояворівської міської ради. – У ньому є лише багатоповерхові будинки, їх всього 119. З них 102 – старі, що не дивно, адже місту вже 59 років, а для багатоквартирних будинків це досить тривалий термін. Ці споруди, відповідно, характеризуються високими енергозатратами, оскільки мають найнижчий клас енергоефективності і великі викиди СО₂. Такі будівлі потребують капітального ремонту."

Мешканці вирішили не чекати на те, коли системи управління витратами в домах почнуть давати збої, а взялися за їхній ремонт, щоб зробити житло менш енергоємним, що, в свою чергу, зменшить витрати на комунальні послуги. Але для цього були потрібні фінансові ресурси.

"Ми були дуже раді, коли у 2018 році запрацював Фонд енергоефективності, що в 2019 році започаткував програму "Перші ластівки", – згадує Галина Джулай.

Ця програма була пілотним проектом, започаткованим у 2019 році для тестування процедур Фонду. До проекту приєдналися 15 ОСББ з усієї України. "Перші ластівки" надавали можливість виконати в будинку чимало енергоефективних заходів, зокрема замінити системи, встановити індивідуальні теплові пункти (ІТП), провести балансування опалювальних систем, утеплити труби, фасад, вікна та двері в спільних приміщеннях.

Це, можливо, перше місто в Україні, де для порятунку житлового фонду в усіх будинках створили ОСББ…

"Завдяки програмі Фонду у нас з’явилася можливість провести всі необхідні роботи в багатоквартирному будинку. І це стало порятунком. Відомо, що 60% енергоносіїв у містах йдуть на обслуговування багатоповерхівок, тому їх потрібно терміново модернізувати", – підкреслює співрозмовниця.

Проте взяти участь у програмі Фонду енергоефективності могли лише ОСББ. Щоб залучити кошти для проведення робіт (Фонд гарантовано відшкодовував 70% вартості робіт), мешканці почали створювати об’єднання. І зараз ОСББ діють у всіх 119 старих будинках Новояворівська.

"Це, можливо, перше місто в Україні, де для порятунку житлового фонду в усіх будинках створили ОСББ, – зазначає Галина Джулай. – У 2023 році останні 20 будинків пройшли до складу ОСББ. У Новояворівську 75 ОСББ охоплюють 119 будинків. Більше того, у громаді існує ще кілька ОСББ: 3 – в смт Шкло (де поряд з односімейними є багатоквартирні будинки) та 1 – в селі Старичі (воно об’єднує 15 будинків). Це доводить, що ми можемо працювати в цьому напрямі та продовжувати залучати фінанси для будинків."

Усі ці масштабні зусилля стали можливими завдяки Галині Джулай, яка до того, як стати чиновницею, п’ять років була директором управлінської компанії "Нове місто" та керувала багатьма будинками Новояворівська. Вона була ініціатором створення ОСББ в Новояворівську і деякий час виконувала обов’язки голови правління ОСББ "Липи, 1а".

Розпочато термомодернізацію з "перших ластівок" 

Першим ОСББ Новояворівська, яке почало працювати з Фондом енергоефективності, стало ОСББ "Липи 2". Оскільки Фонд покривав 70% витрат, а 30% необхідно було сплатити мешканцям, їм довелося оформити позику. Це рішення виявилося не таким простим.

"Було надзвичайно складно прийти до мешканців, більшість з яких старше 50 років, та пояснити їм необхідність взяти кредит у банку, – згадує Галина Джулай. – Особливо у 2018 році, адже тоді люди дуже боялися, що кредит може призвести до втрати житла. Треба було витратити багато часу та зусиль, щоб пояснити та вислухати думки співвласників, переконати їх, що енергомодернізація буде вигідною для всіх – адже будинок стане енергоощадним і комфортним. Не останнє слово у цій справі відіграло те, що я завжди приходила на загальні збори з розрахунками і конкретними цифрами. Люди намагалися зрозуміти, скільки їм потрібно буде платити."

Мешканці повірили, і з березня 2019 року об’єднання співвласників почало участь у пілотному проекті, а у 2020 році завершили всі роботи з модернізації свого будинку та пройшли верифікацію.

Вартість проекту (роботи, матеріали та обладнання) перевищила 4 млн грн. ОСББ отримало грант у розмірі майже 3 млн грн, тобто 70% від загальної вартості. Крім того, ОСББ отримало компенсацію витрат на енергоаудит, створення енергетичного сертифіката, розробку проектної документації, авторський і технічний нагляд, повторну енергетичну сертифікацію будинку (завдяки фінансуванню Німецького товариства міжнародного співробітництва (GIZ GmbH).

Фахівці провели в п’ятиповерхівці енергоефективні роботи за пакетом "Б" (комплексно). Зокрема, вони встановили індивідуальний тепловий пункт (ІТП), термоізолювали трубопроводи опалення в неопалювальних приміщеннях, утеплили зовнішні стіни, термічно збалансували систему опалення. Завдяки цим заходам клас енергоефективності будинку зріс з найнижчого "G" до "Е". Споживання енергії для опалення зменшилося наполовину, а викиди СО₂ - на 25%.

Ще 9 термомодернізованих будинків

Після "першої ластівки" – ОСББ "Липи 2" – у період з 2020 по 2022 рік у Новояворівську термомодернізували ще 9 багатоповерхівок. Серед них ОСББ "Липи 4". Мешканці цієї аналогічної п’ятиповерхівки не могли дочекатися, доки їхній будинок також буде модернізовано. Загальна вартість утеплення будинку становила майже 5,5 млн грн. На ІТП з балансуванням та утеплення труб витратили близько 1 млн грн, на енергозберігаючі двері – близько 77 тис. грн. Таким чином, загальна вартість енергомодернізації перевищила 6,5 млн грн, з яких Фонд енергоефективності відшкодував понад 4,5 млн грн, а районна рада – 350 тисяч грн. Внесок співвласників становив приблизно 1,6 млн грн, або 360,48 грн/кв. м для кожної квартири. При цьому щомісячні внески членів ОСББ становлять 2,91 грн/кв. м. Люди також отримали економію теплоносія понад 50%.

"Як бачимо, це невеликі витрати для співвласників, – звертає увагу Ольга Кархут, голова правління ОСББ "Наш дім – Новояворівськ" ("Липи 3"). – Якщо будинок в середньому стандартний – дев’ятиповерхівка з двома під’їздами, то середня загальна кошторисна вартість всіх заходів (окрім оновлення покрівлі) станом на кінець 2021 – початок 2022 року становила приблизно 7-9 млн грн, з яких 70% компенсує Фонд, а 30% – співвласники. Вартість усіх робіт для квартири площею 60 кв. м становила 21-22 тис. грн. Якби ці гроші розподілити на 10 років (оскільки мешканці брали позику на 10 років), це була б посильна сума для всіх жителів багатоповерхівки, включно з пенсіонерами. Щомісяця їм доводиться платити приблизно 120-130 грн до внеску за комунальні послуги. Однак ці гроші можна зберігати під час опалювального сезону, економлячи на енергоносіях, зокрема на опаленні."

Пенсіонери занепокоєні можливістю терміна розрахунків. Проте, згідно з дослідженнями Новояворівської громади, саме вони є найкращими платниками. Більше того, система є досить гнучкою, і не всі люди розтягують виплату на 10 років. Наприклад, всі мешканці ОСББ "Липи 2" вже сплатили свій внесок. Що стосується інших модернізованих будинків, там люди сплатили вже близько 60-80% внеску. Дехто може розрахуватися одразу, а дехто за 2 або 5 років. 

Наступними були дві дев’ятиповерхівки, де було виконано енергоефективні заходи в рамках програми "Енергодім", – ОСББ "Липи 8" та "Липи 12". 

"Ці будинки напевно були найобшарпанішими в місті. Сьогодні ж вони виглядають як нові, дуже гарні будівлі. Жодна новобудова не є такою термомодернізованою, як наші старі відновлені багатоповерхівки. Все завдяки тому, що все зроблено відповідно до високих стандартів. Наприклад, утеплення стін проводилося 15-сантиметровим класом пінопласту, а навколо вікон – мінеральною ватою, балконні огородження також утеплені мінеральною ватою", – зазначила Галина Джулай.

Жодна новобудова не є такою термомодернізованою, як наші старі відновлені багатоповерхівки. І все тому, що в них усе виконано згідно з високими вимогами…

Після цього в Новояворівську термомодернізували ще кілька будинків на вулицях Юрія Липи та Вербицького. Все було наведено до ладу в найбільшій дев’ятиповерхівці на 5 під’їздів, де діє ОСББ "Лісна-1" (вул. Вербицького, 1). Проте плани мешканців цього будинку дещо перевищують можливості інших.

Минулого року, коли відключали електроенергію на 3-4 години, ІТП у будинку не функціонував через дефіцит водяного тиску. Тому прогрілися лише два під’їзди, тоді як решта – охолоджувалися. Отже, об’єднання співвласників вирішило створити проект, щоб встановити сонячні панелі на даху, щоб у разі відсутності електрики переміщення води працювало. Наразі вже розроблено кошториси для двох будинків ОСББ (на адресах Вербицького, 1 і Вербицького, 13). Проте для реалізації цих планів необхідна підтримка Фонду енергоефективності з проектами відновлювальних джерел енергії.

Всі можливі енергоефективні заходи за програмою "Енергодім" також реалізовані в будинку ОСББ "Львівська 7-я". Дуже теплою стала п’ятиповерхівка ОСББ "Старичі Відродження" в селі Старичі, де загалом є 15 багатоповерхівок. І тепер, побачивши відремонтований сусідній будинок, населенню хочеться безпосередньо термомодернізувати свої. Адже вони платили взимку за 1 кв. м опалювальної площі 43 грн, в той час як у термомодернізованому будинку плата становить 12 грн. Як видно, різниця значна.

Фінансова підтримка для термомодернізації

Коли у 2022 році в Україні почалася повномасштабна війна, Фонд енергоефективності зупинив прийом нових заявок від ОСББ на участь у програмах. На той час 12 будинків у Новояворівську вже підготували документи для подання їх до Фонду, проте 24 лютого ці плани було зірвано. 

Тоді Новояворівська міська рада виділила кошти з міського бюджету за програмою підтримки ОСББ "95 на 5" для встановлення ІТП, аби бодай в такому форматі підтримати мешканців цих будинків. Дев’ять будинків вже отримали ІТП за цією програмою, і минули опалювальний сезон. Загалом тепер ІТП є в 25 багатоповерхівках Новояворівська.

Після відновлення прийому заявок Фонду енергоефективності, будинки, в яких вже встановлено ІТП, подали заявки, щоб реалізувати доступні заходи за пакетом "А" програми "Енергодім". Мова йде про встановлення балансувальних клапанів, утеплення труб опалення та гарячого водопостачання, заміну вікон і дверей в загальних приміщеннях. 11 будинків вже отримали схвалення заявок.

Однак перш ніж подати першу заявку, в будинку потрібно провести енергоаудит, вартість якого становить приблизно 20 тисяч грн, та виготовити проектно-кошторисну документацію. Де добути такі гроші? Для ОСББ у Новояворівську ці питання не є проблемою, оскільки вони позичають потрібні кошти в револьверному фонді.

"Щоб взяти участь у програмі "Енергодім", ОСББ повинно внести свій внесок у розмірі 30%, – пояснює заступниця міського голови Новояворівська. – Щоб допомогти жителям, міська рада вкладала в револьверний фонд Асоціації "Енергоефективні міста України" спочатку 200 тисяч грн (щоб наші ОСББ могли отримувати безвідсоткову позику на оформлення документації для енергетичного аудиту). Однак, коли ми зрозуміли, що цей фонд працює ефективно і містить великий запит, ми додали ще 1,5 млн грн."

Таким чином, тепер Новояворівська міська рада має в револьверному фонді 1 млн 700 тисяч грн для своїх ОСББ. Тепер вони можуть позичити стільки грошей, скільки їм необхідно, і на той термін, на який вони хочуть, якими сплатити свій внесок, провести роботи, а потім отримати відшкодування у розмірі 70% від Фонду. Тобто співвласники житла, які беруть участь у програмі "Енергодім", мають безвідсоткову позику, що, безумовно, є значним стимулом для термомодернізації своїх багатоповерхівок.

Новояворівська міська рада має у револьверному фонді 1 млн 700 тисяч грн для своїх ОСББ. Тепер вони можуть позичити стільки грошей, скільки їм потрібно, на той термін, який вони хочуть…

"Улітку 2023 року в Новояворівську вперше реалізували такий задум: ОСББ позичили кошти з револьверного фонду на встановлення ІТП, встановили їх, а потім подали заявки до Фонду енергоефективності, – розповідає Святослав Павлюк, виконавчий директор Асоціації "Енергоефективні міста України". – Отже, не маючи фінансів на рівні ОСББ, вони по суті позичили кошти у міського бюджету, і завдяки цьому ці ОСББ змогли розпочати опалювальний сезон з уже встановленими ІТП. Хоча швидкість роботи Фонду енергоефективності потребує вдосконалення, але сам процес встановлення ІТП зазвичай займає лише тиждень. А револьверний фонд створює альтернативний механізм, що не підлягає бюрократії, тому він працює досить оперативно.

Представниця місцевої влади також розповіла, що завдяки револьверному фонду ОСББ без проблем покривали відсотки за банківськими кредитами у рамках програми "Енергодім".

Крім того, в Новояворівську діє міська програма підтримки ОСББ. За цією програмою об’єднання співвласників можуть реалізувати ремонт внутрішньобудинкових мереж, капітальний ремонт покрівлі тощо. Програма передбачає фінансування з місцевого бюджету ОСББ на 95% вартості таких робіт, а 5% становить внесок співвласників. Щоб сплатити ці 5%, співвласники можуть використовувати ресурси з револьверного фонду. Нещодавно ОСББ також отримали можливість позичати на роботи за програмою "Енергодім" в банку "Глобус".

"Я впевнена, що ми взяли правильний курс, адже отримали дуже хороші результати, – зазначила Ольга Кархут. – Громада планує встановити ІТП у всіх будинках, оскільки це є першим кроком до економії, зменшення платежів та збалансування старих систем управління в житлі."

Сьогодні у Новояворівській громаді 10% "старого" житлового фонду (від загальної кількості будинків) пройшло термомодернізацію за пакетом "Б" програми "Енергодім".

"Це найкраще, що можна запропонувати для порятунку старого житлового фонду. І це найкраще, що може статися для економії енергоресурсів, для економії фінансів мешканців та реформування наших старих, неефективних систем опалення та самих будинків", – додала Галина Джулай.

Плани подальшої термомодернізації та секрет успіху

У Новояворівську не планують зупинятися. У 2024 році планується завершити термомодернізацію останнього будинку по вулиці Юрія Липи, де 5 багатоповерхівок вже пройшли цей процес. Додатково, за пакетом "А" програми "Енергодім" заплановано термомодернізувати ще 12 будинків.

"Протягом 5 років ми плануємо максимально термомодернізувати житловий фонд міста, – повідомила Галина Джулай. – Крім того, разом з ТОВ "Нафтогаз Тепло" плануємо будівництво нової ТЕЦ на біопаливі та утеплення систем теплопостачання. Стара ТЕЦ, до якої підключені всі будинки у місті, потребує великої кількості енергії, оскільки використовує газ. Окрім того, після завершення опалювального сезону в місті більше не надається гаряча вода. Звісно, люди встановили бойлери, але зростання цін на електроенергію робить це рішення незадовільним. Якщо влітку заради лише гарячої води запускати стару котельню, то така вода має велику вартість."

Відтак громада вирішила розпочати будівництво нової ТЕЦ на біопаливі і вже навіть визначила земельну ділянку для цього. "Нафтогаз Тепло" зараз займається проектуванням. Також у 2024 році в місті планують провести термомодернізацію трьох дитячих садків, два з яких є в межах громади. В усіх корпусах лікарні буде встановлено ІТП, проведемо балансування систем опалення, утеплення труб. Цей план, за словами заступниці міського голови Новояворівська, підтверджує, що громада підтримує процес інтеграції сталого розвитку в Україні відповідно до Європейського зеленого курсу.

Проте, на думку Святослава Павлюка, з ініціативами у сфері енергетики ситуація залишається непростою. Ідея будівництва нової ТЕЦ на місцевій біомасі затрималася після звільнення Вітренка з посади голови "Нафтогазу". Питання щодо цього є предметом планування міста, визначення вигляду майбутньої міської енергетики. Також це потребує розрахунків обсягів виробництва, споживання, балансування та зберігання тепла.

Водночас у громаді зберігають оптимізм.

"Ми дуже гнучкі та готові впроваджувати нові рішення, аби мати можливість економити енергоресурси та знизити витрати для людей, – зазначила заступниця міського голови Новояворівська. – Ми працюємо над цими питаннями в кожній можливій формі, тому прагнемо поетапно встановити ІТП у будинках, оскільки ми маємо справу з перегрівами, і в умовах теплої погоди регулювати подачу тепла будинковими теплолічильниками не є ефективною процедурою. ІТП дозволить заощадити 25-30% тепла. У найближчих планах провести збори у будинках для розгляду можливості встановлення ІТП, аби після завершення опалювального сезону можна було розпочати виготовлення кошторисів."

Ми дуже гнучкі та мобільні, тому готові запроваджувати щось нове, аби мати можливість економити енергоресурси та аби люди менше платили…

Отже, можна стверджувати, що Новояворівськ досяг вражаючих результатів у термомодернізації житла. Ці зміни стали можливими завдяки тому, що громада, передусім, сприяла створенню ОСББ. Спільно, більшість з них виникли фактично за пів року. По-друге, громада застосовує різноманітні фінансові інструменти для того, щоб ОСББ мали змогу брати участь у програмі "Енергодім". Тут запровадили міську програму "95 на 5" та приєдналися до револьверного фонду Асоціації "Енергоефективні міста України".

"Успіх Новояворівська у процесі термомодернізації житлового фонду та повної ОСББізації полягає в залученні голови ОСББ до управлінських процедур. Пані Галина Джулай, яка була головою ОСББ, а потім управляла керуючою компанією, займалася створенням і підтримкою всіх ОСББ, вела практичні проекти і була призначена заступником міського голови. Вона мала великий досвід, знала, як реалізувати ці ініціативи, і користувалася значною довірою завдяки реалізованим проектам, що спромоглося запустити велику програму. Саме тому Новояворівськ став "першою ластівкою" у програмі Фонду енергоефективності завдяки фаховості та ініціативності цієї особи. Отже, це підтверджує, як багато може змінити одна людина для громади", – акцентує Святослав Павлюк.

Отже, чи буде такий досвід корисним для інших громад, залежить не лише від повної ОСББізації. Наявність правильного юридичного статусу та якість управління в будинку – це різні речі, наголошує експерт. Можливо, відсутність ОСББ при цьому не виключає нормального управління, та все ж реалізувати проект простіше у структурі ОСББ.

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для "Української енергетики"
Фото: з архіву Новояворівської міської ради

Теги:ЛьвівщинатермомодернізаціяОСББінвестиціїЖКГенергоефективністьПоділитись