Перспективи ОСББ: стрімке зростання чи крах нових договорів

10 вересня 2020 Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”

“Українська енергетика” вирішила дослідити, які способи управління будинками існують для мешканців та чи призведуть вони до покращення енергоефективності будівель

Влада знову прагне змусити мешканців багатоповерхівок вибрати нову модель договорів на комунальні послуги з метою реформування житлово-комунального господарства. Це викликало різні прогнози: одні експерти очікують бум створення ОСББ, інші попереджають про можливість зловживань з боку монополістів, які можуть "змушувати" ОСББ до невигідних умов. Це може призвести до зміщення реформ назад.

Труднощі змін до Закону про ЖКП
 

У грудні 2017 року в Україні було прийнято Закон "Про житлово-комунальні послуги", який встановлює нові правила надання цих послуг для всіх споживачів, зокрема для багатоквартирних будинків. У законі чітко прописані моделі, відповідно до яких ЖКП можуть надаватися в усіх багатоповерхівках.

“Протягом багатьох років до прийняття закону існував конфлікт, у якому монополіст наполягав на тому, щоб його клиєнтом залишалося лише ОСББ. Тому в будинках без такого об'єднання укладали договори з окремими особами, а де були об'єднання, комбінатор бажав угод лише з ОСББ. Це для забезпечення того, що у разі боргів будь-якого споживача весь будинок може бути відключений від послуг. Новий закон унеможливлює практику, кажучи, що право вибору договору - територіальна громада, а не монополіст”, - пояснив Дмитро Левицький, юрист у сфері ЖКГ, член правління ОСББ.

“Відтоді, як був ухвалений Закон "Про житлово-комунальні послуги", тривають спроби знову перетворити мешканців на "колективне господарство”, - зазначає Олександр Сергієнко, директор “Інституту міста”. – Основна мета - покласти на весь будинок відповідальність за надання всіх послуг, а не на окремі родини. Чому колективна відповідальність за індивідуальне споживання? Це незрозуміло. Один зі способів “зганяння” - примушування до вибору форми управління.”

Закон мав повністю набути чинності в 2018 році, але через рішення уряду та депутатів кладено на паузу до 1 травня 2019 року. З цього дня співвласники можуть самі визначити модель надання житлово-комунальних послуг. Однак, термін визначення було подовжено до 1 травня 2020 року, а з огляду на карантин, він став недійсним. Кабмін додав ще п’ять місяців після завершення карантинних заходів. Відповідно, до 1 квітня 2021 року співвласники повинні вибрати моделі надання комунальних послуг.

“Немає об'єктивних причин для відстрочення – стверджує Дмитро Левицький. – Вічно перебувати в невизначеності не можна. Це погано впливає не так на співвласників або на багатоквартирні будинки, як на виконавців комунальних послуг. Вони мають працювати з клієнтами, які перейшли на нові моделі, та з тими, хто залишився на старих умовах. За цей час тарифи за старыми договорами не переглядалися, і для людей вони виглядають нижчими. Багато мешканців вважають, що нові укладення призведуть до зростання тарифів. Насправді ж через нерішучість Верховної Ради тарифи 2017 року залишені на "живому" рівні, і постачальники послуг зазнають збитків.

Таким чином, затягування введення в дію закону призвело до свідомого небажання людей переходити на нові моделі договорів, констатують експерти. Використовуючи законодавчі неузгодженості, мешканці залишаються на старих тарифах.

Покращити ситуацію було б покликане законопроєктом “Про внесення змін до деяких законів України в сфері надання житлово-комунальних послуг”. Він став предметом численних суперечок і чекає на доопрацювання. Очікується, що за його умови, співвласники багатоквартирних будинків будуть зобов'язані визначитися з формою управління до 1 січня 2021 року. Ті, хто не встигне, отримають управителів від органів місцевого самоврядування, які завершать відповідні конкурси до 1 травня наступного року.

Моделі управління багатоквартирними будинками
 

Законопроєкт передбачає кілька моделей організації відносин щодо комунальних послуг у багатоквартирних будинках. Перша - укладення договорів об’єднанням співвласників або іншою юридичною особою, яка представляє всіх співвласників (колективний споживач). Друга - укладення колективних договорів управителем або уповноваженою особою. Третя - укладення індивідуальних договорів кожним співвласником.

Проте мешканці мають на практиці чотири варіанти управління своїм будинком.

“Перший варіант - створення ОСББ. Другий - створення ОСББ з подальшою передачею управлінських функцій професійній управлінській компанії. Третій - передача функцій управління компанії з без створення ОСББ. Четвертий - управління будинком шляхом самозабезпечення (для малоквартирних будинків)”, - вважає Тетяна Бойко, координаторка національної житлово-комунальної програми.”

Для кожної послуги можлива лише одна модель та один виконавець на всю будівлю.

“Індивідуальний договір має дві форми, - зазначає Дмитро Левицький. - В першій - монополіст обслуговує внутрішньобудинкові мережі, в другій - ні. У законопроєкті ж варіанту індивідуального договору без умов обслуговування внутрішніх систем немає, що означає, що один з варіантів випав з переліку.”

Як пояснює юрист, річ у формулюваннях законопроєкту. Тому власники не можуть обрати зараз найпопулярнішу модель – індивідуальні договори.

Ризики неповного переліку

“Випадіння однієї з моделей договорів істотно вплине, адже ця модель є фактично "модель за замовчуванням".

“Вона не вимагає жодних додаткових переговорів, - пояснює експерт. - Якщо співвласники обрали її, то більше жодних домовленостей не потрібно: договори автоматично укладені. Якщо законопроєкт буде ухвалено в такому вигляді, ми повернемося до ситуації до 2017 року, коли монополіст сам вирішуватиме умови роботи з будинком. Коли б хто що не говорив, практично отримаємо обмеження вибору споживачів.”

У контексті реформ ЖКГ це є кроком назад, впевнений співрозмовник, адже правила гри раптом змінюються.

“Коли проходила реформа, говорилось про демонополізацію ринку, щоб споживач змужнів у виборі якісних послуг. Бо якщо, наприклад, водопостачання є монополією, тоді ми наділяємо споживачів вибором між різними моделями, у яких і якість послуг різна. І в результаті мали б сформувати ринок, як у всьому світі. Але коли реформа ще не завершена, а ми міняємо правила на ходу без якісної підготовки, то можливо виникнення серйозних загроз. І не лише я це помічаю. Це є крок назад для реформ ЖКГ, це хаос. Додатково враховуючи, що змінюються правила перед початком опалювального сезону. Так не слід чинити. Це нагадує ситуацію, коли учень, що не зробив домашнє завдання, спалює свій щоденник.”

ОСББ виступають проти таких змін, бо побоюються, що знову їх примусять до колективних договорів. А чому ж таке непорозуміння виникає?

Керівники ОСББ пояснюють це на прикладі умовного міста з тисячами багатоповерхівок, з яких 100 працюють із ОСББ. Середня збірка коштів у комунальників по будинках, де немає ОСББ, становить 70%, а у тих, де ОСББ, – 90%. Тобто правління об'єднання співвласників працює, збирає кошти, сплачує як колективний споживач постачальнику і демонструє кращу ту дисципліну, ніж у сусідніх домах без ОСББ. У той же час заборгованість залишається на рівні 10%.

Для повернення коштів постачальники мають судитися з кожним з десяти тисяч боржників, закриваючи воду кожному. Звичайно, компаніями легше вимагати борги зі 100 ОСББ-позичальників, закривши воду всьому будинку. В результаті, житло зазнає наслідків і їх мешканці задають питання своєму правлінню: “Нащо ми склали ОСББ? Чому зараз мусимо платити за сусіда? Чому укладено колективний договір?” і через такі ситуації ОСББ домагались індивідуальних договорів.

“Співвласники об’єднуються, аби займатися енергоефективністю, а замість цього час витрачають на суди за борги за воду, тепло, незважаючи на те, що це проходить транзитом, і ОСББ не отримує жодної вигоди від цього, - підкреслює Дмитро Левицький. – Мешканці мають зауваження до голови правління: ми ж сплачуємо тобі зарплату, аби ти займався спільними справами, а чому за ці гроші ще й судитися змушений? Досвіду нашого ОСББ показує, що в перші п’ять років (особливо перші два) ми фактично більшою частиною часу витратили на суди з монополістами. Хоча паралельно намагались щось відремонтувати, але маса зусиль, часу і коштів пішла на суди. Виникає питання, а навіщо все це?”

Звісно, ОСББ заспокоюють, що у співвласників залишається вибір укладення індивідуальних договорів, адже та форма якраз є “за замовчуванням”. Проте у ОСББ є побоювання і розуміння ризиків, адже, як кажуть, важливі деталі тут мають значення.

“Об'єднання співвласників хочуть працювати над енергоефективними аспектами життя, а не займатись судовими тяжбами з постачальниками послуг та інстанціями на кшталт пожежників та Держпраці. Закон 2017 року значно полегшив цей тягар для ОСББ. Проте нові пропозиції до цього закону нагадують про багато обмежувань, які знову можуть стати тягарем для ОСББ,” – підкреслює юрист.

Необхідно більше інформації про моделі управління
 

Що ж робити мешканцям багатоповерхівок, які досі не обрали форму управління і робочі взаємовідносини? Часто вони знають тільки про можливість створення ОСББ або знайти управителя. Проте необхідно постійне і доступне пояснення кількості варіантів, які у них є, з прикладами.

“Треба було провести професійні інформаційні кампанії. Іновації завжди потребують реклами, і тут відбулось фіаско,” – зауважує Олександр Сергієнко.

Багато співвласників насправді під час карантину іще не зауважили, що не лише можуть, а й повинні щось робити для зміни форми управління.

“Співвласники неактивні у прийнятті рішень, - стверджує Катерина Чижик, юрист, голова асоціації ОСББ та ЖБК “Сучасний дім.” – Це пов’язано з неналежною інформаційною кампанією з боку Міністерства регіонального розвитку. Жодних інструкцій, що робити співвласникам, немає. Звичайний громадянин сьогодні просто не знає про необхідність обрати нову форму управління.

Скільки в нас ОСББ

У кожному місті є приклади успішних ОСББ, які змогли модернізувати свої будинки і завдяки цьому зменшити ресурси та відповідно платіжки за комунальні послуги. Проте число ОСББ не таке, як би хотілося.

Згідно з даними Державної служби статистики, на 1 серпня 2020 року кількість зареєстрованих ОСББ в Україні становила 33 967. Як показує аналіз Мінрегіону, станом на 20 січня цього року, всього залишилось 32 982, ніж діяли за реєстром 34 104 об'єднання. Інші або прекратили діяльність, або ще не завершили державну реєстрацію. Ці ж дані показують, що значущі проблеми для становлення ОСББ виникають у перші роки їх існування. Більшість об’єднань, які припинили свою діяльність, проіснували близько чотирьох років.

Число ОСББ по регіонах (дані Мінрегіону на січень 2020 року):

“Ті, хто хотів створити ОСББ, вже це зробили,” – вважає Станіслав Драганов, президент асоціації інноваційного розвитку домогосподарств. – Хтось більш успішно, хтось менш, але ці мешканці постійно намагаються покращити свої будинки. І це часто стосується малоквартирних будинків або активних мешканців, що можуть вкладати власні кошти для розвитку будинку.”

Найбільша кількість об'єднань співвласників виникла на весні 2016 року, одразу після прийняття у 2015 році Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку.” Суть цього акту полягала у тому, що українцям надавалася рік, аби вибрати форму управління у своїх будинках. Після 2016 року темпи створення ОСББ почали знижуватись. Зараз, за даними профільного міністерства, в країні створюється близько 140 об’єднань на місяць. Якщо так триватиме, то на формування ОСББ у всі багатоквартирні будівлі знадобиться близько 87,5 років.

Що заважає створенню ОСББ?

Серед основних причин Тетяна Бойко називає: відсутність послідовної державної політики реформування житлової сфери; низьке фінансування заходів енергоефективності в державних програмах, які сприяють створенню ОСББ; недосконалість законодавства щодо стосунків ОСББ з постачальниками комунальних послуг; нестача широкомасштабних інформаційних кампаній для просвітництва людей про переваги роботи ОСББ.

“По-перше, наші люди акцій на створення ОСББ фактично не мають грошей. По-друге, більшість не готові морально та адміністративно до відповідальності, яку беруть на себе, - стверджує Олександр Сергієнко. – Лише ті, хто придбали квартири на власні засоби за останні 20 років, усвідомлюють, що це їхній дім, і несуть відповідальність за нього. Отже, ось тут можна створювати ОСББ або вибирати управителя.” Проте і за управителем, і керівником ОСББ необхідно спостереження, адже є чимало ситуацій, коли вони крадуть або виявляються некомпетентними.

“Приватизація житла, яка свого часу відбулася, жодним чином не додала стилю відповідальності до наших співвласників, - додає Катерина Чижик. – Дотепер є такі мешканці, які вважають, що відповідають тільки за свою приватну квартиру, а те, що за її межами – це обов'язок ЖЕКу або управлінської компанії.” Цю ситуацію привчає до пасивності. Поки влада не почне обговорення щодо цього, не роз'яснить, що вони є власники і повинні самостійно вирішувати питання спільного майна, ми не повинні очікувати їх активізації.

Іще один важливий чинник, що лякає людей - стан будинку певного віку. Чи кожен із нас знає, в якому стані його будівля, які зміни вимагає? Відповіді на ці питання відомі, лише, можливо, 10% мешканців.

“Ситуація обумовлена тим, що інвентаризація житла не проведена, - зауважує співзасновник. – Як може існувати ЖКГ, країна загалом, якщо немає чіткого розуміння, що потрібно зробити, і які кроки слід виконати, та на що виділяти фінанси в першу чергу? Ми могли б орієнтуватися на Польщу, де проведено ефективне реформування ЖКГ, насамперед житлових фондів. З чого почали? З інвентаризації всього, варто приймати, а ми чомусь ігноруємо, намагаючись створити ОСББ у будинках, для яких не робили інвентаризації. Виникає питання, хто буде відповідати за їх ремонт, за чиї кошти це проводитиметься? У Польщі ці проблеми були розглянуті на рівні уряду.”

Оскільки багатоповерхівки в Україні мають різний вік, то їх мешканці мають суттєві відмінності в реформуванні ЖКГ. Співвласники старих будинків розуміють, що із створенням ОСББ чи іншої форми управління, їм доведеться фінансувати заміну труб і ремонтні роботи з власних коштів, і цей факт лякає.

“Коли ухвалювався закон про безкоштовну приватизацію житла, там було зафіксовано, що капітальні ремонти виконуються за рахунок попереднього власника - держави в особі місцевих органів влади, - пояснює Олександр Сергієнко. – Це дало всім рівні умови. Мовляв, ось вам відремонтований будинок, далі - бережіть його. А в новому Законі “Про житлово-комунальні послуги” ця норма була скасована. Тепер сказано, що капітальні ремонти виконуються за рахунок мешканців. Тобто старі проблеми перейдуть на плечі людей.

За даними Держстату в Україні практично у 45% житлових будинків жодного капітального ремонту не проводилися. Серед 36% будинків, що збудовані у 60-х роках минулого століття, це сягало 46%, в 70-х – 57%, 66% у 80-х та 90-х роках.

Там, де житло застаріле, потрібно буде витратити великі кошти на модернізацію. Проте нові будівлі потребують менших витрат. Тобто старим будівлям потрібна фінансова підтримка. Але в Україні не існує доступних кредитів, а участь у державних чи муніципальних програмах з компенсацією значної частини витрат покликані ОСББ.

“Це абсолютно несправедливо, - стверджує Олександр Сергієнко. Чому ОСББ отримує компенсацію за рахунок міського бюджету? Адже бюджети формуються за рахунок суспільних коштів, а не лише учасників ОСББ, які іще недостатньо.”

Щоб отримати підтримку на модернізацію у вигляді компенсації від держави чи влади, мешканці багатоквартирних будинків спочатку повинні створити об'єднання співвласників. Проте це непросто.

Як покращити створення ОСББ
 

Щоб вибрати форму управління, необхідно провести загальні збори. Але важко залучити мешканців (особливо у великих будинках) на ці збори.

По-перше, мешканці не відвідують збори, бо їм це не цікаво, зазначає Сергієнко. Цю ситуацію можна пояснити глибинними психологічними моментами: людина приходить додому, і вже не має бажання розбиратися зі справами всього будинку.

По-друге, якщо до цього часу мешканці не зібрались і не створили ОСББ, чому представники влади думають, що співвласники зберуться після призначення нового строку для визначення? І знову ж, ззаду присутня суперечність: якщо мешканці не зібрались для вибору управителя, то чому їм пропонують збиратись для доручення місцевій владі? І в документі є численні вказівки, які не будуть реалізовані,” - резюмує Олександр Сергієнко.

Станіслав Драганов наголошує, що проведення загальних зборів порушується додатковими законодавчими нюансами. Здавалося б, процес покращився, бо вимогу у 100% присутніх на зборах зменшили до "більше 50%", але це все ще залишається важким завданням. Проте, за словами К. Чижик, остаточні рішення можуть бути ухвалені на основі письмових опитувань співвласників, які не потрапили на збори.

“На жаль, остання проблема - реєстрація ОСББ, - вказує юристка. - Реєстратори, нотаріальні контори потребують нотаріально завірені довіреності від співвласників, які були присутні на установчих зборах. Питання це розглядається Мінюстом. Можливо, це допоможе збільшити кількість ОСББ, які зможуть вирішити питання управління через створення юридично особи.”

Замість поліпшення законодавства для створення ОСББ, експерти вважають необхідну державну підтримку.

“Незважаючи на існування різних міжнародних програм, у нас є серйозна проблема з відновленням старого житлового фонду, - додає Станіслав Драганов. - Як наслідок, ви можете стверджувати, що реформа ЖКГ зазнала краху.”

На додачу, місцева влада чинить тиск на ОСББ, вимагаючи від них виконання умов, які вони не повинні. Наприклад, прибудинкова територія не передається й будинку, але вимагають, щоб мешканці на своїх витратах впорядковували і здійснювали очистку.

Багато співвласників зволікають зі створенням ОСББ, оскільки усвідомлюють, що частина сусідів не буде вкладати гроші у роботи, необхідні для будинку. Проте, за словами експертів, існує рішення!

“Для термомодернізації, капітального ремонту люди повинні мати можливість отримати довгостроковий кредит на пільгових умовах з правом на відстрочку - говорить Олександр Сергієнко. - Наприклад, якщо літня жінка живе в ОСББ, але не бажає брати кредит, то можна накласти обтяження на її власність. Після її смерті спадкоємець має відшкодувати кредит. Це нормальний механізм. Якщо спадкоємців немає, то це майно стає відумерлим і переходить до громади, місцева влада покриває витрати з місцевого бюджету.”

Також необхідно провести роз'яснювальну роботу серед населення, або запровадити санкції проти мешканців, які заважають іншим. “Якщо, наприклад, ви не бажаєте встановлювати лічильник (всі квартири мають, а декілька - ні), вашими послугами нарахування буде за високими звичайними нормативами. Те ж саме з термомодернізацією. Якщо 90% квартир хочуть, а 10% не хочуть або не можуть, то до них повинні застосовуватись санкції. Отже, сусіди, які хочуть залучити до енергоефективних заходів, зможуть це зробити без участі тих сусідів, які відмовились, але зате платитимуть більше. Тобто важливими є рішення.”

А якщо мешканці не оберуть управителя?
 

Перш ніж 1 травня, коли в останній раз було визначено крайній термін для зміни форми управління будинком, в Україні з’явились непорозуміння про можливість виникнення колапсу. Мовляв, якщо мешканці не зроблять вибір, їх будинки можуть лишитись без ресурсів: електрики, тепла, води, газу, а також без вивезення сміття й прибирання.

“Якщо людьми не буде обрано нову форму управління, старі договори залишаються чинними,” - заспокоює Сергієнко. - Якщо від вас немає колективного договору, постачальник має належати до індивідуального. При цьому кожен з вас отримав послугу і оплатив її, отже досягнув договору. Тож не буде ніякого колапсу: або діє старий договір, або ж ви заплатили, уклавши неявний. Проблема полягає в тому, що законотворці не захистили споживачів від недобросовісного постачальника.”

За словами Чижик, ті, хто готується до виборів, не хочуть приймати рішення щодо моделей управління багатоквартирними будинками, а також щодо запровадження санкцій для морально пасивних співвласників.

“Передбачається знову продовження терміна визначення форми управління, - зауважує вона. – Якщо співвласники залишаться пасивними і не створять ОСББ або не наймуть управителя, органи місцевого самоврядування призначать керуючу компанію. Це призводить до різких наслідків для мешканців і їх ініціативи по створенню ОСББ.”

Причина в ціновій політиці місцевого самоврядування, що полягає в отриманні прибутку з таких об'єктів, переконана юристка. Ціни на послуги керуючих компаній не можуть бути такими привабливими, як в ОСББ, коли люди самостійно вирішують, які роботи в будинку проводитись, як скоротити кошторис, на чому зекономити.

“Коли до управляючої компанії заходять, їхнє завдання - отримання прибутку, - відзначає Чижик. - Природа створення такої компанії зовсім інша, ніж управління ОСББ. Вже остання має статус неприбуткової організації, що управляє спільним майном. А метою управлінської компанії є отримання прибутку на вашій власності.”

Таким чином, в Україні можуть знову з’явитися ситуації наростання ОСББ. На думку експертів, такий період буде навіть вищий, ніж в 2013-2015 роках, коли запроваджено Закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", і звідси ціни на послуги управлінських компаній зросли в кілька разів за квадратний метр. Цілком можливо, що після призначення керуючих організацій, органами місцевого самоврядування, мешканці запідозрять, що їх гроші збільшено, і набудуть ініціативи у створенні ОСББ або наймі управлінських організацій, які управлятимуть будинками за доступними цінами.

“Це шлях з двостороннім рухом. Держава зацікавлена у зменшенні навантаження на соціальну сферу для пільг та субсидій, а мешканці прагнуть зберегти будинок і зменшити витрати (особливо ті, хто не має пільг і субсидій).”

Підсумовуючи думки експертів, можемо зробити висновки. Мешканці, які живуть в будівлях без ОСББ, втрачають час і гроші. У них мінімальні шанси отримати кошти на енергоефективні проекти у своєму будинку, оскільки компенсація витрат, яку зазвичай пропонують ОСББ. Тільки наступного року мешканці змушені будуть визначитись з формою управління своїми будинками, але ані комунальні підприємства – колишні ЖЕКи, ані управлінські компанії не будуть прагнути економії в їх хронології. В цьому зацікавлені тільки самі мешканці. Однак чи активно вони стануть створювати об'єднання співвласників будинку, залежить від законопроєкту, який може пройти в найближчий час. Якщо зміни в ньому будуть вигідні споживачам комунальних послуг, а не монополістам, тоді є ймовірність, що завдяки енергомодернізації наші будинки "оживуть".

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”

Теги:управління будинкомЖБКОСББПоділитись