Швидкий шлях до оновлення: як стара “панелька” стала енергоощадною

28 квітня 2023

Мешканцям майже 40-річного багатоповерхового будинку знадобилось всього чотири роки, щоб перетворити свій дім із занедбаного на енергоощадний, скоротивши споживання енергії на понад 43%.

Не було б щастя, та нещастя допомогло. Цей вислів повною мірою відображає ситуацію в одній з львівських багатоповерхівок, де лише критичні проблеми з каналізацією змусили мешканців чотири роки тому об’єднатися та терміново рятувати свій будинок. Коли люди побачили результати своїх зусиль, вони вирішили не зупинятися та максимально модернізувати свою дев’ятиповерхівку. Тепер вона стала однією з небагатьох в Україні, де є поквартирний облік тепла, а мешканці споживають на 43% менше енергоресурсів, ніж чотири роки тому.

Як вдалося людям за чотири роки здійснити такі значні зміни в будинку – аналізувала “Українська енергетика”.

Критична ситуація змусила людей об’єднатися

У львівському будинку по вулиці Хоткевича, 66 важко впізнати стару “панельку”. Сьогодні він виглядає, як новий: стіни пофарбовані у фіолетові кольори, встановлено нові енергоефективні вікна, двері, а прибудинкова територія охайна. Всередині будинок також сучасний, хоча йому вже 38 років.

“ОСББ було створене 1 квітня 2019 року, – розповіла Оксана Пухір, голова ОСББ “Хоткевича-66”. – У нас 72 квартири, два під’їзди, дев'ять поверхів. Стан будинку був жахливий: старі труби, неналежна каналізація. Кожні три дні ми викликали сантехніків для усунення проблем. Мешканці страждали з цим з моменту здачі будинку в експлуатацію. Нечистоти заливали підвали й витікали на сходи. Влітку було неможливо відчинити вікна, бо сморід заповнював квартири, а мухи вились повсюдно. Порівняно з іншими будинками, наш був дуже занедбаним.”

Будинок до модернізації, фото з архіву ОСББ

Одразу після створення ОСББ, ініціативна група скликала збори мешканців і пояснила ситуацію: коштів немає, каналізація у критичному стані, але допомогти можуть лише самі власники. Зібрали по 1 тис. грн з квартири, придбали матеріали та протягом тижня (за допомогою сантехніків) впоралися з каналізацією в двох під’їздах. З одного підвалу вивезли 75 мішків бруду, а потім засипали підвал щебенем й піском.

Люди були вражені тим, що змогли так швидко вирішити проблему, яку терпіли багато років. Вони зрозуміли, що, хоча й витратили власні кошти, результати їхньої праці варто того.

Після цього голова ОСББ запропонувала використати залишки коштів на ремонт зливової системи, оскільки вода з даху йшла старими труборізами, які часто забивалися й призводили до аварій.

Фото з архіву ОСББ

“Коли ми провели ремонт зливової системи, люди вирішили, що необхідно рухатися далі та модернізувати будинок, – згадує голова ОСББ. – Ми виконали роботи на даху, поклали нові щитові, замінили крани та труби на пластикові. Зняли старий утеплювач із труб і встановили новий румунський утеплювач із полістиролу. Мешканці ввечері, після роботи, приходили до підвалу, допомагали встановлювати труби і таким чином зблизилися. Також ми прибрали прибудинкову територію.”

Усі роботи фінансувалися коштами мешканців. Спочатку члени ОСББ сплачували 6,60 грн за кв.м. Окрім того, ще був додатковий внесок за період, коли не було опалення: спочатку півроку доплачували по 200 грн з квартири, а наступного року – по 100 грн протягом півроку.

За грантовою програмою “Львівтеплоенерго” в будинку встановили індивідуальний тепловий пункт (ІТП).

Це дуже хороший будинок, в якому злагоджені люди і хороший голова ОСББ, тому за дуже короткий час в ньому було виконано багато робіт…

“Таким чином, мешканці фактично за власні кошти частково модернізували свій будинок, – зазначила Тетяна Афанасьєва, менеджерка проектів з енергомодернізації програми “Енергодім”. – Вони здійснили багато за два роки існування ОСББ: усунули аварійні ділянки, замінили вікна та двері в місцях спільного користування (МЗК). Частково відремонтували дах. Це дуже хороший будинок, в якому злагоджені люди і добрий голова ОСББ, тому всі роботи виконані в короткі терміни.”

Єдине, що залишилось – утеплити будинок. Можна було б взяти кредит на пластикові вікна та двері у коридорах, але люди боялися кредитів, тож установки якісних вікон у під'їздах також були профінансовані за зібрані кошти. Хотіли утеплити фасад, але сталося не по кишені.

Крім того, в будинку існувала проблема, що батареї на дев'ятому поверсі були дуже гарячими, тоді як на першому відчувалася ледь тепла. Тож одні мешканці завжди відкривали вікна, а інші не могли зігрітися. Це також потребувало уваги.

“Енергодім” як новий етап енергоефективності

Згодом члени правління ОСББ дізналися, що кілька сусідніх будинків подали заявки на участь у державній програмі “Енергодім” від Фонду енергоефективності. Зустрілися з менеджеркою, яка вела ці проєкти, і попросили розповісти про можливості програми. Вона запропонувала провести збори, щоб мешканці також зрозуміли, які заходи можна здійснити в рамках програми. Спочатку люди боялися кредитів, але одностайно проголосували за участь у програмі і надалі взяли кредит на 2,5 млн грн.

“У мені не було жодної людини в будинку, хто був би проти ініціативи, – згадала Оксана Пухір. – У грудні 2020 року заявку було затверджено. Вийшло так, що з усіх будинків, які подавалися на проєкт, ми були останні, але вже першими вийшли з проекту. Роботи почались 1 вересня 2021 року, адже проєкт довго готувався, і нам потрібно було взяти кредит.”

Підрядників обирали серед компаній, які вже працювали за проєктами Фонду і знали його вимоги. Також взяли до уваги досвід роботи та відгуки. Обрали фірму, яка запропонувала найнижчу ціну та швидкі терміни. Інші підрядники пропонували послуги на 1 млн грн дорожче. Мешканці задоволені якістю робіт підрядників.

“У цьому старому будинку частково замінили та утеплили трубопроводи системи теплозабезпечення і гарячого водопостачання, – розповіла менеджерка супроводу Тетяна Афанасьєва. – Також виконали гідравлічне балансування на кожному стояку з установкою автоматичних клапанів. Утеплили зовнішні стіни, встановили розподілювачі теплової енергії в квартирах, автоматичні регулятори температури повітря на батареях. Окрім того, замінили вікна й двері в квартирах, утеплили та засклили балкони і лоджії. Як того вимагав Фонд, встановлено енергоефективні шестикамерні (з трьома склопакетами) вікна, і тепер в будинку стало тепло, як у бункері.”

Будинок після енергомодернізації, фото з архіву ОСББ

Фасад утеплений 15-сантиметровим шаром пінопласту. Як повідомила менеджерка проекту, в цілому дві третини будинку утеплені пінопластом, а одна третина – мінватою. Це зроблено відповідно до пожежних норм: відкоси біля вікон повинні бути утеплені мінватою, а також кожен третій поверх задля пожежної безпеки повинен був отримати мінватні утеплювачі.

ОСББ відмовилося утеплювати підвал, бо вимога Фонду полягала в утепленні мінватою в 15 см, що є затратним кроком з великим терміном окупності. Пізніше мешканці самостійно утеплили горище керамзитом. Немає потреби в додатковому утепленні, кажуть мешканці, адже фасад утеплений з усіх боків, встановлено нові парапети, тож дощова вода не затікає до будинку.

Найскладніше, зізналася Оксана Пухір, було впоратися з кредитом. Також виникали організаційні труднощі, адже майстрам потрібно було працювати в кожній квартирі, аби встановити байпаси (перемички на трубах опалення) та розподілювачі, коли мешканці були на роботі. Проте вони довіряли голові ОСББ, тому давали їй ключі, а вона контролювала майстрів під час виконання робіт. Завдяки хорошій організації вдалося все здійснити оперативно.

“Навіть підрядники стверджували, що якби всі будинки організували свою роботу таким чином, вони вже давно завершили б усі проєкти,” – підкреслила представниця ОСББ.

Фото з архіву ОСББ

Коли почалася війна, в будинку майже всі роботи за проєктом були виконані, залишалося тільки пофарбувати невелику частину фасаду. Цього не вдалося здійснити через заборону представників технагляду через початок морозів. Приходилося чекати весни.

В цей час відбувалися обстріли Києва, Луцька та інших міст. Німецьке товариство міжнародного співробітництва GIZ, що підтримує проєкти Фонду енергоефективності, призупинило свою діяльність в Україні. Інвестори очікували на розвиток подій.

“Не отримавши жодного відшкодування від Фонду, ми пережили величезний стрес через тиск кредиту, – розповіла Оксана Пухір. – Незважаючи на те, що ми отримали кредитні канікули, завдяки яким не платили основну суму кредиту, проте нам все ж потрібно було сплачувати відсотки. Окрім того, повинні були заплатити підрядникам. Раніше ми домовилися з ними про дуже вигідні умови: ми платили 40%, а 60% вони чекали на відшкодування від Фонду. Ми навіть не брали кредит на ці 60%. Але потім почали хвилюватися, що Фонд скаже: “Вибачте, але триває війна”. Тоді ми були б змушені віддати підряднику 100%, адже роботи вже виконано. Був великий стрес. Проте нас заспокоїли представники GIZ (знімаю перед ними капелюх), оскільки вони повідомили, що якщо держава не зможе погасити кредит, то всі фінансові відшкодування вони візьмуть на себе і допоможуть тим будинкам, які виявилися в такій ситуації.

Не отримавши жодного відшкодування від Фонду, ми пережили величезний стрес…

Підрядники відновили роботи в квітні 2022 року і швидко дофарбували будинок. У травні приїхали представники донорів. Вони обходили квартири, фотографували результат (навіть фотографії кожного вікна, які потім вивчали) і перевіряли якість робіт, вказуючи на недоліки. Десь бракувало дюбелів, щось потрібно було переробити. Підрядник повинен був виправити дефекти перш ніж перейти до наступного етапу, адже затвердження технагляду було обов’язковим.

“Усе виконувалося дуже якісно, тому мені сильно сподобався підхід програми “Енергодім”, – підкреслила голова ОСББ. – Фонд виставляв чіткі вимоги, щоб захистити інтереси всіх учасників проекту, а підрядник мав виконати все так, як прописано, інакше не отримав би свої кошти. У нас була одна бригада, що виконувала утеплення фасадів, але підрядник швидко її замінив, бо працівники заявляли: “Ми завжди так працювали!”.

Фото з архіву ОСББ

“Підрядники дуже акуратно виконували свою роботу, відтак не було жодних нарікань з боку мешканців. До того ж ми маємо гарантію на обладнання та роботи, тому у разі виникнення будь-яких проблем – вони одразу прибудуть та усунуть недоліки,” – додала Тетяна Афанасьєва.

Роботи за проектом були повністю завершені у травні минулого року, після чого ми отримали відшкодування від Фонду (відшкодування за програмою “Енергодім” становить до 70% – за роботи, ресурси та обладнання). Загальна сума гранту від Фонду склала 5,7 млн грн.

“Ми щасливі, що майже все зробили до початку війни, – радіє Оксана Пухір. – Вже рік живемо в оновленому будинку. Навіть відремонтували під’їзди. Незважаючи на війну, хотіли все завершити! Війна війною, але якщо вже померти, то померти красиво.”

Менші витрати тепла – менші платіжки

Зі слів менеджерки супроводу Тетяни Афанасьєвої, завдяки проекту мешканці, що живуть на першому поверсі, нарешті отримали нормальну температуру у своїх квартирах. Тепер ніхто не мерзне.

“Температура теплоносія, який потрапляє в квартиру, реально така ж, як на вході в будинок, – зазначила вона. – Гідравлічне балансування кожного стояка дозволило збалансувати температурний режим між дев'ятим і першим поверхами. Найбільшого успіху, я вважаю, досягнуто завдяки автоматичному регулюванню тепла у квартирах та поквартирному обліку тепла. Таким чином, ми маємо загальну систему центрального опалення, але з установленими регуляторами температури на кожну батарею та розподілювачами тепла для обліку теплових витрат. Температура в приміщеннях тепер може варіюватися від 16 до 28 градусів – кому як зручно. Чим нижча температура, тим менше людина платить.”

Власники двокімнатної квартири в будинку за березень 2023 року заплатили за опалення в середньому 350 грн. Взимку за опалення трикімнатної квартири люди платили 700-800 грн за нормальної температури у кімнатах – +21-22°.

“У нашому будинку дуже тепло, – запевняє Оксана Пухір. – Наприклад, я не вмикала опалення в своїй квартирі площею 70 кв. м цієї зими. На першому місяці після модернізації нас не обліковувала білінгова компанія (за квартирними лічильниками на опалення), тому мені прийшла платіжка за опалення на 900 грн. Потім, відповідно до квартирних розподілювачів (лічильників тепла), мені нарахували 600 грн, за березень – 453 грн. Чому нарахували, якщо я не вмикала опалення? Тому що я все ж отримувала якесь тепло через труби, а також є незначні тепловтрати по будинку, незважаючи на утеплення. Для порівняння, моя дитина в немодернізованому будинку заплатила за двокімнатну квартиру 1200 грн. А моя мама, яка має трикімнатну квартиру площею 66 кв. м (майже така ж, як у мене), заплатила 1600 грн.”

Я не вмикала опалення в своїй квартирі площею 70 кв. м цієї зими…

Зі слів Тетяни Афанасьєвої, ІТП у будинку налаштований так, що за температури на вулиці +8° він відключається, тобто тепло в будинок не подається. Цього року ОСББ написало прохання до теплоенерго з пропозицією відключати подачу тепла за температури на вулиці +6°, адже такої потреби немає. Крім того, на 10° знижено температуру подачі теплоносія, тобто якщо раніше подавали 60-70°, то зараз – 50-60°.

Менеджерка зазначила, що оскільки ІТП був встановлений раніше за грантовою угодою між теплоенерго та Європейським банком, наразі ОСББ не є його власником, але через два роки прилад передадуть на баланс ОСББ, і тоді мешканці зможуть самостійно регулювати температуру. В даний час це робить теплоенерго за письмовою згодою ОСББ.

“Коли будинок не утеплено, потрібна вища температура та тиск, а оскільки ОСББ утеплило свій будинок, то ці загальні параметри вже не підходять. Можливо, можна було б знизити температуру ще більше, але теплоенерго не погоджується,” – доповнила менеджерка.

Фото з архіву ОСББ

Зі слів Тетяни Афанасьєвої, позитивним моментом для ОСББ також стало виявлення під час робіт квартир із “теплою підлогою”. Ці “витоки” тепла закрили.

“Сусіди — одна сім'я, — підсумувала вона. — Нарешті люди почали це усвідомлювати і цінувати після проведення заходів з енергомодернізації. Коли мешканці вклали свої кошти в будинок, то тепер інакше ставляться до нього”.

Фінансування проєкту

Після завершення робіт за програмою “Енергодім”, в ОСББ проведені збори, на яких правління відзвітувало про виконані роботи та надало мешканцям усі розрахунки: прогнозні та фактичні (менші, ніж прогнозні). Мешканці були задоволені.

Основні цифри проекту: загальна вартість – 8,1 млн грн, з них утеплення будинку коштувало 4,2 млн грн, нові мережі – 3,2 млн грн (мережі + розподілювачі, регулятори і додаткові радіатори), на вікна було витрачено близько 1 млн грн.

Енергоаудит будинку мешканці провели за свої кошти (необхідний для заявки номер 1 до Фонду енергоефективності на участь у проєкті “Енергодім”), а виготовлення проектно-кошторисної документації, технагляд та авторський супровід – за рахунок німецького фонду міжнародного співробітництва GIZ.

Енергоаудит обійшовся у 20 тис. грн. Ці кошти були витрачені з резервного фонду ОСББ, але пізніше, після схвалення першої заявки ОСББ, 14 тис. грн з цих 20 було повернено Фондом. Відповідно, мешканці витратили лише 6 тис. грн власних коштів.

“Зараз з 72 квартир залишилося лише 12, які ще не погасили кредит, тобто більшість мешканців одразу сплатили свою частку (20%). Загальна сума проекту – більше 8 млн грн, отже, частка мешканців мала бути 1,6 млн грн. Їм залишилося заплатити менше ніж 200 тисяч,” – зазначила Тетяна Афанасьєва.

Скільки умовно заплатила кожна квартира? Зі слів менеджерки, існувало два види витрат. Один вид розраховувався на квадратні метри загальної площі квартири. Це загальнобудинкові витрати (можна поділити на квадратні метри) на утеплення і заміну мереж гарячого водопостачання та опалення. Складали 224,90 грн за квадратний метр загальної площі, тобто майже 225 грн. Отже, якщо квартира має площу 50 квадратних метрів, то власники мали сплатити 11 250 грн за утеплення і заміну мереж. Інший вид витрат стосувався автоматичних регуляторів і розподілювачів тепла. Це приблизно 1 155 грн за один радіатор.

“Проте ці кошти вже були сплачені після відшкодування Фонду енергоефективності та міської ради, – зауважила менеджерка проекту. – У міській раді відшкодували ОСББ 750 тис. грн – це 30% від вартості кредиту, який вони взяли. Таким чином, людина, яка має, скажімо, три точки опалення в квартирі, повинна була заплатити 3 465 грн. У середньому, якщо взяти двокімнатну квартиру, загальна сума за всі заходи становила до 15 000 грн.”

У середньому, якщо взяти двокімнатну квартиру, загальна сума за всі заходи становила до 15 000 грн…

“Пройти проект було дуже важко, – зізналася голова ОСББ Оксана Пухір. – Якби мене запитали, чи погодилася б я ще раз піти на таке, то, напевно, що ні. Це було неймовірно стресово для мене. Люди телефонували навіть вночі через переживання за свої квартири, а я і менеджерка проекту переживали за всіх. Підрядники також страждали від стресу. Вони хвилювалися, як у всьому буде під час війни, адже якщо Фонд забракує роботи, підрядники нічого не отримають. Втім, успіх залежить від всіх мешканців будинку та їхньої ініціативи.”

Приклад ОСББ “Хоткевича-66” доводить, що за згуртованості людей навіть стару дев’ятиповерхову “панельку” можна дуже швидко модернізувати, а потім “відбити” витрати, сплачуючи на 40% менше за тепло. Річна економія на опаленні будинку становить майже 800 тис. грн. У разі подорожчання енергоносіїв вигода лише зросте.

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”