Від ОСББ до "Розумного будинку"

25 березня 2021

В Україні існує вже кілька ОСББ, учасники яких зменшили свої витрати на комунальні послуги завдяки сучасним технологіям

У той час як більшість мешканців багатоповерхівок лише мріють про оновлення своїх будинків і прості заходи енергомодернізації (наприклад, встановлення індивідуальних теплових пунктів, утеплення стін), співвласники деяких житлових будинків вже впроваджують новітні енергоефективні рішення. До таких належать – Інтернет речей, теплові насоси для опалення та гарячого водопостачання, будинкові сонячні електростанції та вітрогенератори.

Система "Українська енергетика" досліджувала цей досвід і вважає, що він може бути корисним для інших.

“Розумний будинок” у багатоповерхівці

15-поверховий житловий будинок у столиці на вулиці Ломоносова, 83-А був введений в експлуатацію в 2006 році. У будинку 280 квартир та комерційні приміщення на першому поверсі (сьогодні це 15 офісів). Спочатку в ньому було встановлено деяке енергоефективне обладнання (ІТП, насоси тощо), але воно не було належно налаштоване і вже сьогодні є застарілим. Коли мешканці вирішили створити ОСББ та самостійно керувати будинком, одним із їх пріоритетів стала енергоефективність через впровадження сучасних технологій.

“Я вважаю важливим оптимізувати бізнес-процеси, впроваджувати заходи, які полегшують, покращують ефективність і економлять ресурси, – ділиться В’ячеслав Василевський, голова ОСББ “Ломоносова, 83-А”. – Коли наше ОСББ перейняло управління будинком, я запропонував передати рутинні щоденні завдання під контроль комп’ютерних систем. Вони можуть забезпечити обслуговування та управління процесами життєдіяльності будинку з мінімальною участю людини. Зараз ми маємо доступ до технології “Розумний будинок” на рівні багатоквартирного будинку через мобільний телефон”.

Будинок ОСББ “Ломоносова, 83-А”

Наші мешканці користуються системою контролю доступу (так званий “розумний ключ” у мобільному додатку), яка відкриває вхідні двері до приміщень або шлагбауми просто зі смартфону за допомогою системи розпізнавання обличчя (Face ID). Ця система підвищує безпеку мешканців.

Крім питань безпеки, технологія “Розумний дім” також допомагає вирішити багато питань, пов’язаних з енергоефективністю. Оскільки в будинку працює спеціальне обладнання, його роботу та деякі параметри можна контролювати зі смартфону.

“Наша установка дещо застаріла, але завдяки “Інтернету речей” ми можемо використовувати ресурси ефективніше. Наприклад, система дозволяє швидко реагувати на аварійні ситуації”, – говорить голова ОСББ.

Якщо в когось із мешканців, скажімо, виникне проблема з пральною машиною чи батареєю, то майстер або голова ОСББ може дистанційно (через свій смартфон) перекрити подачу води в будинок. В результаті, поки приїжджає аварійна бригада, сусіди не потерпають від затоплення. Таким чином можуть бути зекономлені гроші на воді та ремонті.

Система також дозволяє дистанційно перекривати воду на кожному стояку, хоча це питання фінансів. Наприклад, для реалізації цього в ОСББ “Ломоносова, 83-А” потрібно встановити 40 клапанів на стояки (по 20 на холодну і гарячу воду). Поки що коштів на це немає, але якщо люди будуть готові інвестувати в додатковий комфорт, це можна реалізувати. Втім, наразі кожен співвласник може встановити у своїй квартирі пристрій автоматичного перекриття водопостачання, який ставиться на трубах разом із датчиком протікання. Якщо виникне аварійна ситуація, вода автоматично перекривається, а повідомлення про це надсилається власнику квартири.

“Ми лише починаємо використовувати технологію “Розумний будинок”, але поступово застарілі системи в нашому будинку можуть бути замінені на нові – на автоматизовані блоки, – продовжує голова ОСББ. – Зараз ми налаштували автоматику ІТП, приєднали другий лічильник тепла і тепер можемо контролювати обсяги постачання тепла від “Київтеплоенерго”. Додатково ми запустили погодозалежну автоматику (пристрій був, але не працювало) і тепер можемо зменшувати подачу тепла, не відкриваючи вікна в квартирах, коли в них стає тепло. Ми також змінили освітлення у під’їздах та встановили датчики освітленості. Коли природного світла на вулиці стає менше, електричне освітлення в під’їздах вмикається автоматично.” Всі ці процеси тепер контролюються через систему “Розумний будинок”.

У планах ОСББ – контроль за можливими коливаннями напруги в електромережі. Це можна здійснювати з допомогою датчиків напруги, записуючи певні параметри електромережі на флеш-карту. 

“Поки що немає готового інтерфейсу, стандартного рішення для ОСББ, але як тільки воно з’явиться, ми зможемо його використовувати”, – додає  В’ячеслав Василевський.

Кожен мешканець ОСББ може індивідуально підключитися до системи “Розумного будинку”, щоб встановити сигналізацію, обладнати квартиру датчиками руху, відеокамерами, а також датчиками затоплення, “розумними” розетками, реле тощо. Отже, систему можна постійно розширювати. 

“Щоб мати ці можливості, ОСББ потрібно придбати хаб – основний компонент системи, який усім управляє, до якого можна підключати інші елементи, – підкреслює голова об’єднання. – Хаб коштує приблизно 3 тисячі грн, реле для двох вхідних дверей – близько 600 грн. Для розширення можливостей потрібні “хмарні технології” та встановлення, наприклад, реле через поверх (щоб послуги змогли отримати всі квартири). До таких додаткових витрат наші мешканці ще не готові”.

На даний момент, залежно від вибраного пакета послуг, вони платять 19, 45 або 95 грн на місяць (найбільше – за “розумне відеоспостереження”) компанії, що забезпечує доступ до Інтернету речей.

“Інноваційні технології дозволяють оптимізувати процеси обслуговування будинку, – додає В’ячеслав Василевський. – Вони допомагають як керівникам ОСББ і ЖБК, які навіть не мають часу підняти голову вгору, так і керуючим компаніям. Крім того, такі інтернет-програми підвищують комфорт мешканців та зменшують їх витрати на обслуговування житла”.

Сьогодні технологію “Розумний будинок” вже за замовчуванням встановлюють деякі забудовники, які пропонують житло комфорт-класу. Але вона стає доступнішою також для мешканців багатоповерхівок економ-класу. Наприклад, у Білій Церкві до такої системи підключено 263 багатоквартирних будинки. Тепер їх мешканці можуть не лише використовувати мобільний додаток для доступу до системи, але й підключати датчики протікання води, витоку газу, контролю рівня СО2, клімат-контролю, а також управляти освітленням і електроприладами. Компанія, що займається підключенням будинків до системи “Розумний дім” та проводить сервісне обслуговування, планує розширити мережу “розумних” будинків по всій країні і співпрацювати з муніципальними службами для автоматизації міської інфраструктури.

Теплові насоси для гарячої води та опалення 

Київська багатоповерхівка, де наразі діє ОСББ “Арован”, була введена в експлуатацію в 1999 році. З 2017 року об’єднання співвласників почало реалізовувати проекти термомодернізації і брати участь у програмах співфінансування заходів енергоефективності “70/30” від Київської міської держадміністрації. 

Будинок ОСББ "Арован"

Цей будинок відрізняється тим, що його мешканці вирішили зекономити ресурси, встановивши сучасні теплові насоси: 2 – для гарячого водопостачання (ГВП) і 12 – для опалення. Чому на системі ГВП працюють лише два теплових насоси? Тому що вони використовують тепло, яке раніше вивітрювалося через систему вентиляції. Вони нагрівають воду завдяки теплу, яке раніше просто виходило через витяжну вентиляцію на вулицю. 

“На технічному поверсі я здійснив “розрив” у системі відведення повітря, де відбираю відпрацьоване, але тепле повітря і направляю його до теплових насосів ГВП, – пояснює Денис Кукса, голова ОСББ “Арован”, голова Асоціації ОСББ та ЖБК Оболонського району Києва. – Цим теплом ми нагріваємо воду і виводимо охолоджене повітря на вулицю. Таким чином ми отримуємо гарячу воду. Проте в години пік нам її не вистачає, і ми доповнюємо її обсяги з центральної мережі ГВП”.

Тепло, за словами співрозмовника, мешканці отримують через 12 теплових насосів з пасивними випарниками. Випарники не мають вентиляторів, що забезпечує практично безшумну роботу цих приладів. Завдяки цьому мешканці (особливо з верхніх поверхів) не зазнають дискомфорту від шуму. Насоси перетворюють електрику на тепло, як, наприклад, кондиціонер. 

“Повітря нагрівається завдяки фреону, який віддає тепло через теплообмінник у воду (система “повітря-вода”). Холодна вода перетворюється на гарячу, а циркуляційні насоси доставляють її до квартир. Таким чином ми виробляємо власне тепло”, – зазначає Денис Кукса.

Наразі в будинку працює тільки система насосів для ГВП. Теплові насоси на системі опалення ще не запущено через невигідні для ОСББ умови, що надає електропостачальник.

“Зараз будинок утеплений, багато робіт виконано зі старими ІТП, обладнаними неефективними насосами, а також з установкою опалення. Зокрема, було впроваджено погодозалежну автоматику, замінено старі насоси (циркуляційні, гарячого водопостачання та опалення) на більш енергоефективні, які споживають на 30% менше електроенергії. Для цих насосів було встановлено частотне регулювання, що також знижує споживання електроенергії, оскільки ми можемо налаштовувати їх під години пік”, – розповідає голова ОСББ.

Це означає, що коли всі мешканці активно користуються гарячою водою (вранці та ввечері), систему налаштовують так, щоб гарячої води вистачало. Коли ж системою мало хто користується, то знижують продуктивність, аби зменшити витрати електроенергії, і, відповідно, щоб менше гігакалорій витрачалося на нагрів води. 

“Теплові насоси на ГВП були встановлені в 2019 році, – каже голова ОСББ. – Раніше система була дуже енерговитратною, споживала багато електроенергії. Тому собівартість гарячої води становила понад 300 грн за кубометр. Зараз собівартість гарячої води в нашому будинку на 20% нижча, ніж ціна, за якою гарячу воду надає “Київтеплоенерго”. Це суттєва економія для мешканців. Оскільки нам централізовано постачають не кубометри гарячої води, а теплову енергію для її виробництва, гаряча вода, що надходить до нас, обійдеться втричі дорожче, ніж для інших киян.”

Крім того, система ГВП в будинку також є частково системою опалення, з великою кількістю стояків. На кожну квартиру припадає по чотири стояки гарячої води: два для рушникосушок, і два для ванни та кухні. Відтак будинок споживає багато теплової енергії. 

“Проте завдяки застосуванню теплових насосів система опалення здатна генерувати до 4,5 Гкал. Собівартість теплової енергії можна зменшити у 2-2,5 раза. Минулої зими, коли ціна гігакалорії становила 1350 грн, опалення у нас в січні-лютому обходилося в середньому 10-12 грн за квадрат за місяць. Тобто обігрів 100 квадратних метрів у найхолодніші місяці обходився в 1200 грн. Тому вважаю, що системи з тепловими насосами є економічно вигідними”, – ділиться своїми думками співрозмовник.

Скільки коштувала система насосів для ОСББ і які витрати несли мешканці?

За словами голови ОСББ, за програмою співфінансування “70/30” в будинку реалізувались одразу дві системи теплових насосів: на опалення і на гаряче водопостачання. Крім того, завершувалося утеплення будинку. Загалом проект у 2019 році коштував 7,3 млн грн, з яких мешканці мали зібрати 2,3 млн, а решту коштів мала надати КМДА. Теплові насоси на ГВП обійшлися в 710 тис. грн (разом з проектуванням, експертизою проекту та установкою). 

“Мова йде про два теплові насоси електричною потужністю по 6,5 Вт, які дають теплову потужність на рівні 20 Вт, тобто втричі більше. Таким чином коефіцієнт перетворення електричної енергії в теплову – 1:3”, – каже Денис Кукса.

Мешканці провели загальні збори, на яких затвердили кошторис на 2019 рік, щоб зібрати гроші на заплановані роботи (вони тривали 5 місяців). Платіж для кожної квартири розбили на 3 місяці пропорційно до її площі. 

“Якщо підрахувати одноразовий платіж, він склав 183 грн за квадратний метр. Тобто, якщо власник має 100 квадратних метрів, він повинен сплатити 18 тисяч 300 грн. Цю суму ми розбили на три частини, тому щомісяця до витрат за ЖКП власник такої квартири сплачував додатково 6 тисяч 100 грн. Ці важливі покращення в будинку обійшлися практично стільки ж, скільки і встановлення середньої за вартістю кондиціонера, але ці інвестиції значно зменшують щомісячні витрати власника квартири, особливо в опалювальний сезон, – говорить співрозмовник. 

Попри вигоди, теплові насоси поки що не дуже поширені в Україні.

“По-перше, ці проекти складні, і не всі компанії можуть їх якісно реалізувати, – пояснює причини Денис Кукса. – По-друге, немає досвіду, статистики, наскільки швидко вони окупляться. Третє, компанії-електропостачальники (зокрема ДТЕК) значно гальмують ці процеси, хоча їм, на мою думку, варто бути зацікавленими у теплопостачанні, якому вони вже втратили частину ринку. Через невигідні технічні умови, які надає електропостачальник, ми ще не запустили теплові насоси на опалення”.

В ОСББ “Арован” згадують, що їм тривалий час нав’язували загальнобудинковий лічильник електроспоживання, хоча всі мешканці розраховуються за електрику за індивідуальними договорами. 

“Вони хотіли, щоб ОСББ, як власник будинку, став колективним споживачем електроенергії, – говорить Денис Кукса. – Для нас такі умови неприйнятні. Досвід інших будинків, які стали колективними споживачами з загальнобудинковими технічними лічильниками, свідчить про негативні наслідки. Мешканців перевели на комерційне споживання, змушуючи ОСББ платити за електричну енергію, яку спожило все господарство. Ми будемо покривати лише витрати на освітлення місць загального користування, ліфтове обладнання, циркуляційні насоси ІТП. Вони хочуть, щоб ми покривали також витрати з мешканців, ресторанів, медичних кабінетів, які підключені до нас. Ці витрати не закладені в кошторис, і ми не знаємо, звідки їх взяти. Через це за останні 1,5 роки ми не могли знайти спільну мову з ДТЕК, і проект просувався повільно. Та наразі ситуація покращилася, і ми сподіваємося на його завершення”.

На думку голови ОСББ, людям тяжко підвищити електричну потужність в будинку, щоб встановити додаткове обладнання, яке дозволяє зменшити споживання теплової енергії від “Київтеплоенерго”. Однак за рахунок електрики вони можуть генерувати теплову енергію, котра буде обходитися значно дешевше. 

“Багато людей можуть не знати, що таке теплові насоси. Сподіваюся, приклад нашого будинку та нашої статистики допоможе поширити цей досвід у сфері ЖКГ”, – додає співрозмовник.

Проте для цього потрібні відповідні електромережі. ОСББ “Арован” повезло, оскільки забудовник передбачив чотири лінії живлення для постачання електрики: один основний кабель та декілька дублюючих. 

“У нас був резерв у мережах, який зараз ми будемо використовувати. Якщо в будинку старі електромережі, їх потрібно буде модернізувати для встановлення насосів, підключаючи нові електрокабелі до підстанції. Ми змогли довести електропостачальнику (ДТЕК), що наші мережі витримують навантаження. Для цього виконали необхідні розрахунки”.

Комплекс інновацій під одним дахом

Найбільшу кількість інноваційних рішень, які допомагають мешканцям знизити витрати ресурсів, реалізовано в столичному ОСББ “Оберіг на Позняках”. У величезній багатоповерхівці з секціями різної поверховості (від 17 до 24) та 422 квартирами здійснили всі можливі енергомодернізаційні заходи. Вони замінили всі освітлювальні прилади на енергозберігаючі з датчиками руху. У місцях загального користування замінили вікна й двері, провели регулювання індивідуальних теплових пунктів, встановили балансувальні клапани, терморегулятори, алокатори. Утеплили всі труби, теплообмінники та запірну арматуру. Оптимізували роботу насосів, налаштувавши спеціальне електронне обладнання. Проведення утеплення фасаду будівлі дозволило мешканцям зменшити споживання централізовано поданого тепла майже в 2,5 рази.

Однак ОСББ має нову мету – автономне опалення та гаряче водопостачання. Для цього встановили будинкову сонячну електростанцію потужністю близько 150 кВт, але планують розширити до 400 кВт. Ця енергія передусім необхідна для живлення теплових насосів.

Будинок ОСББ “Оберіг на Позняках”

“Ми встановили сонячну електростанцію і плануємо встановити теплові насоси, щоб конвертувати тепло з вентиляційних каналів у гарячу воду. А також сонячні концентратори та колектори на даху для підгрівання води, аби мінімізувати витрати на гарячі воду протягом року. Опалення плануємо реалізувати за помощью теплових насосів “повітря-вода”, – пояснює голова ОСББ Валерій Никитченко.

Крім того, в рамках проекту на даху встановлять дев’ять вітрогенераторів, які вироблятимуть електроенергію для теплових насосів, коли не буде сонця, але буде вітер.

“За нашими підрахунками, вартість гарячого водопостачання в нашому будинку не повинна перевищувати 50 грн за кубометр (зараз вона приблизно вдвічі вища), і це з запасом. Адже літа підігрів буде практично безкоштовний, мешканці платитимуть тільки за амортизацію, обслуговування та інші витрати”, – зазначає співрозмовник. 

Загальна вартість проекту в будинку – близько 30 млн грн. Він реалізується завдяки київській міській програмі “70/30”. Тобто 70% витрат на реалізацію проекту покриває місто, а 30% – ОСББ. Ці 30% ОСББ позичило в банку. Крім того, в об’єднанні створено фонд енергоефективності, в який мешканці сплачують по 3,50 грн за квадратний метр загальної площі щомісяця.

Описані приклади інноваційних рішень підвищують енергоефективність у багатоквартирних будинках. На жаль, вони залишаються поодинокими, проте демонструють значні можливості та результати.

“Що стосується СЕС та вітряків у багатоповерхівках, наведені приклади вказують на те, що такі інноваційні рішення можуть задовольнити потреби будинку, але поки що це рідкість, – резюмує Святослав Павлюк, виконавчий директор Асоціації Енергоефективні міста України. – На жаль, зараз більше зустрічаємося з іншими варіантами – коли є бажання інвестора чи третьої сторони встановити сонячні панелі чи вітряки на дахах та отримувати з них прибутки”. 

Проте експерт вважає, що з часом, коли ціни на електроенергію для населення зростуть приблизно вдвічі (інакше, за його словами, це неможливо), окупність таких систем для обслуговування будинків різко зросте. Вони стануть більш досяжними.

“Уже існують приклади використання теплових насосів, але ми відстаємо від європейських країн, де такі інноваційні системи активно просуваються і підтримуються державою, тому їх популярність зростає. Наприклад, у Франції. Ці технології слід пропагувати, – підкреслює співрозмовник. – Загалом, більшість інноваційних заходів у багатоквартирних будинках повинні стосуватися спільного управління споживанням тепла та його індивідуального регулювання. Проте більшість смарт-технологій наразі спрямовані на індивідуальний додатковий комфорт мешканців. Також важливі колективні стратегії. Водночас є передові будинки, які рухаються в цьому напрямі, і їхній досвід, безумовно, корисний для інших”. 

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”

Теги:ОСББенергоефективністьПоділитись