Проблеми війни: як полегшити управління багатоквартирними будинками

21 листопада 2022

ОСББ завдяки електронному голосуванню мешканців може швидше отримати генератор, встановити вікна або утеплити багато поверхівку

Міста ухвалюють рішення про часткове відшкодування вартості генераторів для ОСББ, компаній, що управляють, і ЖБК. Наприклад, у Львові компенсують 50%, у Києві – 75%. Але щоб скористатися програмою, учасники ОСББ мусять швидко провести збори співвласників будинку та прийняти відповідне рішення. А як це зробити, якщо частина мешканців виїхала в інші регіони та країни? 

Таке ж питання постає під час відновлення пошкоджених багатоповерхівок і у випадках, коли мешканці хочуть утеплити, приміром, під’їзд або реалізувати інші енергоефективні заходи. Чи має це рішення – проаналізувала “Українська енергетика”.

Законопроєкт №7029: сподівання на електронне голосування

Війна змушує українців шукати виходи з надскладних ситуацій. Зрештою, життя в багатоквартирних будинках стало постійним викликом, адже необхідно знайти способи виживання без світла, води й тепла, відновлення житла, ушкодженого агресією, та максимального збереження енергоресурсів у будинку на цей опалювальний сезон.

У листопаді виконавча міська влада Львова, а потім і Києва ухвалила рішення про компенсацію мешканцям будинків із ОСББ та керуючими компаніями за придбані генератори. ЦНАПи вже почали приймати документи для відшкодування 50% вартості генератора для львів'ян та 75% для киян. Але багатьом бажаючим ОСББ не вдасться швидко скористатися цією можливістю. Основна причина – чимало людей залишили свої домівки. Хтось через небезпеку поїхав в інші регіони України, до села, де є пічка. Багато жінок із дітьми виїхали до інших країн. А хтось був мобілізований у ЗСУ. В результаті ці люди не зможуть бути присутніми на зборах ОСББ.

“Коли я моделюю збори навіть у своєму будинку, то розумію, що це завдання дуже складне, – зазначила Юлія Перчук, директорка Офісу підтримки реформ Мінрегіону, членкиня правління ОСББ. – Я маю підтвердити присутність співвласників на зборах особистими підписами. Тобто, спочатку я повинна “зловити” їх, щоб вони підписали папір, що їх повідомили. Якщо не вдається “зловити”, то я мушу повідомити про збори через рекомендований лист, що сьогодні коштує 35 грн. Розуміючи, що за цими адресами точно нікого немає, я розумію, що йдеться про кілька тисяч гривень, які викинуті на вітер. І це неправильно”. 

Законодавство, що зараз діє, не відповідає сучасним викликам, вважає ряд голів ОСББ.

“Варіанти законодавства, які є сьогодні, недостатні, – сказав Валерій Штефанець, директор керуючої компанії “Респект” (Одеса), що управляє 40 ОСББ. – Воно повністю зупинило нашу роботу. Ми не можемо повідомляти людей про збори, бо в Одесі у будинках зараз проживає лише 40–60% мешканців, яких ми не знаємо. Отже, я не зможу вручити повідомлення, немає кому знайти контакти співвласників, бо хто сьогодні у Франції, хто в США. Як нам далі діяти? Думаю, що, з одного боку, потрібно спростити управління. А з іншого боку, не дати шансів людям, які можуть наробити чимало проблем, які нам потім доведеться розгребати десятиліттями”.

Ми не можемо надати повідомлення людям про збори, адже в Одесі у будинках проживає 40–60% тих людей, яких ми не знаємо…

Вирішити цю проблему може законопроект №7029 “Про внесення змін до деяких законів для спрощення управління багатоквартирними будинками”, впевнена Юлія Перчук. Законопроект був зареєстрований ще до війни, коли через карантин заборонили проведення загальних зборів. Основні зміни, які пропонуються законопроектом, це можливість повідомляти про проведення зборів через електронну пошту, а не лише під підпис або рекомендованим листом, як це є наразі, згідно з чинним законодавством. 

“Законопроект №7029 пропонує можливість інформувати про проведення зборів через електронну пошту, – підкреслила директорка Офісу підтримки реформ Мінрегіону. – Як саме? Спочатку співвласник має подати заяву голові правління і надати свою електронну адресу або повідомити про інший спосіб комунікації, яким його повинні сповістити про збори”.

Законопроект №7029 пропонує можливість інформувати про проведення зборів через електронну пошту…

Також передбачено скорочення терміну сповіщення про проведення зборів з 14 до 10 днів. Оскільки зараз частина мешканців виїхала, а проведення зборів ускладнене, законопроект №7029 пропонує робити це в онлайн або змішаному форматі. 

“Відеоконференція не може замінити голосування (бо все ж потрібно ставити “за” чи “проти” по кожному питанню), це просто додаткова опція”, – пояснила Юлія Перчук. 

Під час проведення зборів ОСББ на збір підписів співвласників (збір листків опитування) надається 14 днів. У законопроекті пропонується дозволити людям голосувати через електронний цифровий підпис (ЕЦП). 

Багато голів ОСББ відзначили, що вони й нині використовують електронний підпис та проводять зустрічі, скажімо, через Zoom або інші електронні платформи, здійснюють онлайн-голосування. 

Так, у одному з ОСББ Рівного реалізували проект “ОСББ у смартфоні”. Використовують його вже два місяці. Кожен учасник ОСББ може зайти за посиланням і переглянути свої платежі, а правління може робити оголошення, проводити онлайн-голосування. 

“Рівне ухвалило рішення на загальних зборах про те, що 99% співвласників бажає спілкуватися через смартфон, але завжди знайдеться одна людина у кожному будинку, яка подасть на вас до суду, і це скасує ухвалене рішення, оскільки ця особа не згодна і вважає, що процедура була порушена”, – зауважив директор одеської керуючої компанії Валерій Штефанець.  

Отже, поки немає змін у законодавстві, управління ОСББ мусить надсилати учасникам, яких нема на місці, повідомлення поштою. Проте у подальшому у правління має бути можливість вибрати, як запросити особу на збори, тому в законах слід зазначити різні варіанти: електронні листи, друковані, Viber, Telegram тощо. 

“Деякі будинки вже цим займаються на свій ризик, але ніхто не може гарантувати, у разі судового оскарження рішення загальних зборів, що ухвалене рішення буде на користь співвласників. З іншого боку, неврегульована процедура може призвести до зловживань на місцях. Тож необхідно цей процес упорядкувати, узаконити, щоб усі співвласники могли, відкривши закон про ОСББ, скористатися механізмом і знати, як проголосувати. І це важливо, адже коли співвласники поїхали, ми забезпечимо доступ до можливості проведення зборів”, – зазначила представниця Мінрегіону.

Вона додала, що паралельно у законі про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців пропонується дозволити подавати документи в паперовій або електронній формі. Це необхідно, оскільки на даний момент держреєстратори не мають основ для прийняття документів, якщо співвласники голосували електронним цифровим підписом.

“Ми з Мін'юстом це обговорювали, і механізм того, як це може працювати, також розроблений”, – згадує керівниця Юлія Перчук. 

Вона також наголосила на необхідності повернення до норм, що діяли до 2019 року і не вимагали особистої присутності або нотаріально посвідченого підпису співвласників у протоколі, який подавався реєстратору.

“Усі ці зміни разом мають спростити процес проведення зборів, а також зробити його доступним у ситуаціях, коли співвласники відсутні на місці, – підсумувала Юлія Перчук. – Це дозволить вирішити ті виклики, які виникають, коли, наприклад, члени правління мобілізовані або виїхали з країни, або, не дай Боже, голова правління помер”. 

Чому не всі ОСББ підтримують законопроект №7029

Попри окреслені переваги законопроекту №7029, багато представників спільноти ОСББ вважають його непотрібним.

“Новації законопроекту №7029, зокрема можливість запрошення на збори електронною поштою та проведення відеоконференцій – звучать чудово, – міркує Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних і енергетичних програм громадянської мережі "Опора". – Але як довести, що лист був відправлений і отриманий? Що саме ця пошта належить співвласнику? Мабуть, цю пропозицію сенсувала б, якби була єдина інформаційна система (кожен українець мав би "офіційну пошту"). Без цього новації лише призведуть до безкінечних судових суперечок, бо важко буде кожній стороні довести свою правоту. Тож у що вилиється запропоноване "спрощення" – важко сказати, але це точно спричинить безліч конфліктів.”

“Законопроект №7029 не вирішує жодного питання. У ньому лише задекларована цікава ідея, мовляв, під час прийняття рішень співвласники багатоквартирних будинків голосуватимуть електронними підписами. Проте на тлі цього запроваджуються інші норми, які спростовують дану ідею”, – пояснила свою позицію Тамара Мирошниченко, заступниця голови правління Асоціації розвитку ОСББ і ЖБК “Сучасний дім” (Дніпро).

Вона зазначила, що ОСББ детально виклали всі свої застереження щодо цього законопроекту. Наприклад, у них виникло безліч питань, пов'язаних із пропозицією запровадження “режиму відеоконференції”. Чи є це альтернативою фізичній присутності співвласників? Чи можливе поєднання фізичної та “віртуальної” присутності? Хто визначає такий режим: ініціатор зборів або ті, хто фізично або віртуально “присутні” на зборах? Як співвласникам долучитися до відеоконференції, якщо в них немає необхідних технічних умов? Чи будуть збори правомочними, якщо хтось із учасників вимкне відеокамеру чи в нього зникне звук? Як уникнути зловживань ініціаторів, наприклад, недопуску небажаних учасників до відеоконференції?

Крім того, керівники ОСББ, які виступають проти законопроекту, зазначили, що на реальні збори у визначеному місці можуть прийти всі бажаючі співвласники. А це є додатковою гарантією проти фальсифікацій і створення “віртуальних” ОСББ. 

“Керуючий закон про ОСББ і будь-який інший ("Про електронні документи та електронний документообіг" і "Про електронні довірчі послуги") не забороняє як об'єднанням, так і просто співвласникам багатоповерхових будинків проводити голосування з використанням електронних підписів. Для цього у нас є хороша платформа “Дія”, де це вже можливо. Але в будь-якому разі – чи йдеться про ОСББ, чи про співвласників багатоквартирного будинку – потрібно ухвалити рішення з цього питання та виробити механізм”, – підкреслила Тамара Мирошниченко. 

Спільнота ОСББ зазначила, що перешкодою для розвитку та застосування наявних електронних сервісів є не непрацюючі закони, а, по-перше, відсутність навичок та електронних підписів у співвласників. По-друге, існуюча система державної реєстрації, яка технічно та методологічно не готова працювати з електронними документами.

Перешкодою для розвитку та застосування наявних електронних сервісів є, по-перше, відсутність навичок та електронних підписів у співвласників. По-друге, існуюча система державної реєстрації, яка технічно та методологічно не готова працювати з електронними документами…

“Держреєстратор не має відповідних платформ, на яких зберігатимуться ці електронні документи в якомусь форматі. І за це хтось повинен буде платити. У загальному є багато питань”, – додала представниця дніпровської Асоціації розвитку ОСББ і ЖБК “Сучасний дім”.

“Законопроект 7029 вказує, що листки опитування є "невід’ємною частиною протоколу зборів", – зазначає Тетяна Бойко. – Це затягне процес реєстрації ОСББ, адже система державної реєстрації не готова приймати електронні документи, і найближчим часом не буде готова. Принаймні, до завершення бойових дій, бо в держави є інші пріоритети. Наразі протокол і листок опитування – це окремі документи. У різних містах різна практика, але згідно з чинним законодавством немає проблеми поєднання паперових та електронних листків для голосування – немає неготовності держреєстраторів їх приймати в такому поєднанні. Проблеми немає тому, що чинне законодавство не називає листки частиною протоколу і не передбачає надання листків реєстраторам – лише протоколу”.

Законопроект №8022: швидке відновлення будинків

На відміну від законопроекту №7029, думка ОСББ щодо законопроекту №8022 ("Про внесення до деяких законів України змін щодо управління багатоквартирними будинками в умовах надзвичайного або воєнного стану") є позитивною та одностайною – він необхідний. І потрібен терміново. 

“Головна суть законопроекту полягає в дозволі правлінням ОСББ оперативно реагувати на виклики в умовах воєнного стану та вживати заходи щодо термінового відновлення будинків за рахунок безповоротної допомоги, – пояснює координаторка житлово-комунальних і енергетичних програм громадянської мережі "Опора" Тетяна Бойко. – Ми усвідомлюємо, що війна триває, і ворог продовжуватиме намагатися вразити критичну інфраструктуру. Співвласникам доведеться приймати непрості рішення в умовах війни.”  

Експертка підкреслила, що гроші на відновлення будинків (це як кошти співвласників, так і пожертви фізичних та юридичних осіб з усієї країни й з-за кордону) повинні витрачатися лише за рішенням загальних зборів. Проте часу на їх скликання бракує, тому у законопроекті пропонується надати правлінню ОСББ у разі воєнного або надзвичайного стану самостійно (без рішення загальних зборів) запроваджувати необхідні обмеження щодо використання спільного майна та витрачати кошти безкоштовної безповоротної допомоги на відновлення будинку.

“Для будинків, де ОСББ не створене, пропонуються аналогічні, але дещо обмежені, повноваження для управителів, – зазначила представниця “Опори”. – Беручи до уваги, що в різних будинках може бути різна ситуація, проект закону передбачає, що загальні збори ОСББ можуть будь-коли скасувати такі “надзвичайні” повноваження правління чи управителя.”

Отже, цей законопроект націлений на швидке ухвалення рішень для відновлення зруйнованих і пошкоджених війною будинків. Він надає правлінню та управителю право ухвалювати рішення під час воєнного стану. 

“Чому це важливо? Люди виїхали, деякі живуть за кордоном і навіть не можуть сплачувати за інтернет, не кажучи вже про участь у зборах співвласників. Однак правління об’єднання може приймати швидкі рішення через законопроект №8022. Зараз ЗСУ зайшли у Херсон, Бучу, незабаром в Маріуполь, а там зруйновані будинки. Тож потрібно діяти дуже швидко, а для цього потрібно надати повноваження правлінню (людям, яких обрали співвласники) ухвалювати рішення з цих питань у межах свого статуту, – додала заступниця голови правління Асоціації розвитку ОСББ і ЖБК “Сучасний дім” Тамара Мирошниченко. – Правління може обговорити з співвласниками й купити, скажімо, сонячні панелі чи дизель, або прийняти рішення взяти участь в якійсь програмі. На сьогодні, щоб взяти участь у програмі Фонду енергоефективності, потрібно рішення загальних зборів (мінімум 50%), а якщо б правління ухвалювало рішення про участь у програмі, то довга черга до програм Фонду вже була б. Тож усі заходи з енергоефективності реалізовувалися б набагато активніше.”

Зараз ЗСУ зайшли у Херсон, Бучу, незабаром в Маріуполь, а там зруйновані будинки. Тож потрібно діяти дуже швидко, а для цього потрібно надати повноваження правлінню…

Тамара Мирошниченко підкреслила, що вже зараз це робиться: правління ухвалює такі рішення, бо в багатьох статутах прописана така можливість. Проте, щоб полегшити життя всім співвласникам, які хочуть швидко діяти на територіях, контрольованих Україною, потрібен закон. До речі, він стосується всіх багатоквартирних будинків, а не тільки ОСББ. 

“Закон дозволить дуже швидко приймати рішення, важливо також, що механізм прийняття рішень вже є, тому просимо депутатів ВР ухвалити цей законопроект якомога швидше,” – додала представниця асоціації.

Аналіз показує, що співвласники багатоквартирних будинків активно залучаються до законотворчого процесу, адже у нових реаліях їм необхідні можливості швидко ухвалювати рішення. Від цього залежить і відновлення будинків, пошкоджених ворогом, і те, як переживуть мешканці цю зиму, а також чи зможуть взяти участь у різних програмах, у тому числі Фонду енергоефективності. Попри те, що зміни до законів мали бути ухвалені ще вчора, парламентарі не поспішають із їх розглядом. Але зима вже настала.

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”

Теги:енергомодернізація будинківуправління будинкомОСББПоділитися